宜昌的商业以和商业地产.docVIP

宜昌的商业以及商业地产 ??????最近在论坛上看见了 sanhu“新世纪尚城——该改办为建材超市：盘活东门及解放路！！”的帖子，深有感促。前段时间在论坛上的消息灵通人士，公布了西陵一路的改造效果图；在更前一些时间，论坛上关于均摇是否成烂尾楼的讨论以及部分论友对购买商铺投资询问。这些引发了本人对宜昌商业地产发展的一些思考，现谈谈个人对商业地产的一些观点和分析，因为对这个领域只是凭借个人生活中的一些了解，数据也不是出于准确调查，发表一下个人意见。欢迎砸砖哦！ ????　其实商业地产这个概念很好，但是太专业了，因为是房产板麻，我也所以加上地产。其实我觉得说商业很确切一些。商业包含的东西很多，服装、建材、电子产品、娱乐等等。宜昌这个城市其实很有特点，因为幅员不大，在发展阶段各类商业都是按地区发展的。如手机集中在东山大道汽车站一带，电脑数码产品集中在星火路、珍珠路一带、建材产品集中在四块地方东门、827、夜明珠、恒昌（江海），服装在铁路坝及西陵一路一带、以休闲娱乐酒吧文化汇集的解放路以及特色的茶城、长江市场、金东山市场等等。各类商业也依托这些地段式样的经营形成了一套业内的盈利模式。随着这几年房地产的发展，商业地产概念逐渐提起的比较多，换句话说就是商铺产品比较多，如温州商业城、温来特商城、新世纪商城以及均摇等等。慢慢的融入或改变原有这种商业结构。 一、谈谈商铺?? 　“××CBD再现8%高回报产权商铺，如果你购买了我们的商铺，每年您得到的收益将是总房价的8%。您委托我们经营10年，前三年收益为总房款得8%，三年后大于8%。专业担保公司担保。增值无限。”这是商铺广告的常见模式。为此建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。开发商一般承诺售后高回报、低风险的方式促销产品，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。 ?? 　其实这种投资对投资人来说方式有利有弊，投入小的规模，小规模联合起来组成较大规模实现一定的商业规模。弊端是自己的资产经营受别人管理。无自主经营的权利。经营的好享受平均的回报，经营的差，肯定是自己承担。风险和收益的不对等。而且资产经营不好后，资产很难变现，因为整个卖场是有很多业主，不是一个人能决定的。另外整个卖场经营不善的话，很难找到下家接盘，赚钱的只是开发商。很简单的道理，老母鸡20元一只，每天回报一个鸡蛋。原来只有20元的人（企业）专业户才能买鸡，实现投资回报，现在不懂养鸡的20人，每人出1元钱就实现养鸡的投资。弊端是鸡是别人养，鸡蛋别人去卖。鸡生蛋好的话，给你点钱，但是鸡死了的话，别人就走了。 ????　所以说商铺投资是有一定风险的，而且收益是有上限的。项目运做完成后，唯一的无风险的应该是开发商了。 二、谈谈经营 ?? 　经营有很多种，有的是经营是地段的，有的是经营品牌（产品）的，有的则是在地段上经营品牌。 ?? 　电子产品全靠品牌，而且是靠品牌下的产品生存的，产品的好坏直接影响销售。然而经营好的品牌的前提是能投入的实力要强。各种品牌有着各种渠道，有着不同的反点政策，只有实力才能获得代理资格。在没有绝对优势下，竞争使价格越做越死。生存下来的只能是依附到同类产品的不同品牌，和统一品牌的不同型号的产品。而且相对独立，靠品牌和产品的原有的市场份额生存。 ?? 　超市经营的商品上基本一致，超市的成功在于选址。受规模效应和便利因素影响比较大。选址的成功，基本上成功一半了。但是好的地址，一般都被别人占了。所以要想进入，必须走在城市发展的前面，也许开业前２年是亏的，或者盈亏平衡。但是一旦盈利将长期保持稳定的收益。超市不在于大小，在于经营的优势，大的靠规模和人气，小的靠便利和特色。开发区的麒麟个人认为是选址比较成功的。还有很多学校门口的超市也是选址成功的代表。雅思铁路坝是选址成功的代表，而北山慢慢走中小规模和便利路线了。在竞争中，各式各样的超市都存活下来，因为走不同的路线，都不错。 　　商铺是依托产品和服务生存。当然品牌的经营是需要投入的。成熟的品牌后来人是比较难进入的，新的品牌在认知度上的风险比较大。但是作为后来者想经营一个品牌，一定是一个有成长性的品牌，个人随着品牌的发展而发展。或者是有一定的实力直接引入一个本地没有的成熟品牌。 ??　 在品牌经营上，国贸品牌经营上应该算是成功的。目前宜昌算比较好的品牌基本上入主国贸，人们心理上认为这儿是最好的。虽然东西在价格上不是很便宜，但是很多追求较名牌的人，都会选择国贸。 ?? 　在特色经营上新概念运动城应该很有代表，运动服装可以锁定一类特定的消费人群。 ?? 　可能未来的高端市场，国贸会受到均瑶的冲击。均瑶一直以高端路线推进，在品牌经营上也是引入高端，如香港屈臣氏（watson）、卡尔丹顿等等。因此未来均瑶在高端市场上可以分一杯羹。肯德基和麦当劳可能有一家会入主均