影响房价因素2.docxVIP

城市：上海 长期以来，上海房价都被视为全国房价走势的风向标，往往是上海房价涨则全国涨，上海房价跌则全国房价应声而跌，这一点在08年下半年的经济危机中表现得尤为突出。所谓城区“三二一”环线，内环平均是3万元每平方米，内环跟外环之间的二环线平均是2万元每平方米，外环“三环”线以外平均是1万元平方米。目前上海8大城区的官方统计均价为29231元每平米。 通过因特网、报刊以及随机调研等方式，我们收集了有关上海房价居高不下的众多资料，并整理出其中影响上海房价的重要因素。 一．一般因素 经济因素 经济发展因素：上海作为中国大陆第一大城市，是中国大陆的经济、金融和贸易中心，2010年上海全年生产总值（GDP）16872.42亿元，按可比价格计算，比去年增长9.9%，稳居大陆第一。而2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比去年增长10.4%，居民收入稳定增长，就业形势总体平稳。这些都推动了国民生产总值用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加，从而促进了不动产业的繁荣，带动房地产价格上涨。 财政金融因素：中国不稳定的金融政策，也就是汇率和利率频繁调整，将压力转嫁到生产厂商身上，从而由消费者承担，最终也就是由中央政府包括中国银行来承担，这样的恶性循环，影响了房地产的供给与需求，推动的上海不动产价格的节节攀升。 社会因素 (1)人口因素：上海全市面积为6340平方公里；截止2010年，城镇人口占总人口89.3%，城镇化水平居全国首位；人口密度为每平方公里3631人，是全国人口密度最大的城市；常住人口2302万，其中户籍人口1412万，是中国第一大城市，也是世界人口最多的城市之一。超高的人口密度，导致上海的房地产供给相对缺乏，同时人口密度高也刺激了商业、服务业等产业的发展，从而提高了上海的房地产价格。 (2)房地产投机因素：从2000 年下半年开始,上海房地产价格高歌猛进,房地产投机商纷纷抢购，哄抬价格造成一种虚假需求，促使房地产价格进一步上升。 (3)教育科研水平和治安因素：上海拥有复旦、交大、同济等所全国排名前十的名牌大学以及几十所全国驰名的小初高等义务教育学校，并且上海对外学术交流频繁而便捷，因而众多非本地居民会为了下一代教育问题而在上海购房。 (4)社会福利因素：2011年《财富》推出的“中国最适宜退休城市调研”，根据生活品质、社会福利、城市与自然环境、人文环境、城市服务水平、幸福感等尺度对70个候选城市排序，上海多项指标前三。社会福利的状态会影响社会文化生活水平，从而间接影响房地产价格水平。 (5)心理因素：消费者普遍存在“买张不买跌”的消费心理，同时当今主流消费者对居住环境的认同度，接近名家住宅心理、讲究风水等心理因素的变化也对今年上海房地产价格节节攀升做出了不小贡献。 二．区域因素 (1)交通便捷因素：上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。 (2)城市设施状况因素：上海积极完善供水、供气等基础设施建设，加大环境卫生设施建设和市容市貌的整治，加强城市规划管理，在学校、医疗、文体娱乐等多方面都处于全国领先水平。 城市：呼和浩特 呼和浩特市，HYPERLINK /view/5318.htm \t _blank 内蒙古自治区首府，内蒙古的HYPERLINK /view/1647275.htm \t _blank 政治中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。 呼和浩特市房价： 据国家统计局调查（2011年），目前，呼市新建住宅价格指数为100.8，与去年同期相比上涨了0.5%，呼和浩特市在全国70多个大中城市中位列全国第34名。4月1日，百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据。数据显示，3月份，呼市商品房，最高价为1.5万元/平方米，平均价格为6781元/平方米，环比上涨2.29%，位列保定之后的涨幅榜第2位。 一．一般因素 经济因素： 呼和浩特市在乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等行业有其独特的竞争优势。前三季度，实现地区生产总值927.91亿元，同比增长14.0%。其中，第一产业实现增加值33.40亿元，同比增长8.3%；第二产业实现增加值362.87亿元，同比增长12.2%；第三产业实现增加值531.64亿元，同比增长15.5%。城镇居民人均可支配收入水平在二十七个省会城市中居第六。前三季度，城镇居民人均可支配收入14409元，同比增