土地增值税清算蚀葱碌务(二).doc

　　第二部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析　　2013-10-31　　土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　土地增值税扣除的两大关键条件：　　一是，土地增值税扣除成本必须实际发生；　　二是，土地增值税扣除成本必须取得合法凭证。　　2013-10-31　　土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　例如，房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？　　根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：　　1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。　　　　土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。　　3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。　　4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。　　土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。　　6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。　　因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。　　2013-10-31　　一、土地取得成本的确定　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　（二）非房地产公司以土地，房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的确定　　（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定　　（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定　　（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定　　（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定　　（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定　　2013-10-31　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　1、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的确定　　第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，基于此规定，对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。　　2013-10-31　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，根据国税发[2008]111号和国税发[2005]129号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，但不征营业税，即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。当然，好多省份规定，以土地投资入股不征营业税是不开发票的，如果是这样的话，则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。　　2013-10-31　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　应注意地方规定：　　1、重庆的规定　　《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2011〕221号）第三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：　　（1）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。　　（2）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。　　2013-10-31　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　2、青岛的规定　　《青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定：分两种情况确认土地成本：　　　1、2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣