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旗凯丽园项目可行性报告 （市场定位部分） 一、前言 1、项目建设背景 2、开发建设单位情况 3、项目建设的必要性 二、项目选址及配套建设条件 1、项目选址 2、周边配套设施 三、市场定位 1、区域房地产市场概况 2、项目整体定位 3、客群定位 4、项目价格定位 一、前言 1、项目建设背景 1.1哈西新区市场前景十分广阔 1.1.1哈西新区区位概况 哈尔滨市哈西新区的改造建设将用8至10年的时间完成，建后的哈西新区将成为文化产业、教育产业、新技术产业、运动休闲产业、商贸业为一体的城市副中心，可容纳10万市民工作、生活和居住。 哈西老工业区形成于上世纪50年代。按照当时的城市发展规划，哈西地区要成为哈市重工业聚集区。在此基础上规划中的哈西新区，拥有六大优势：区位优势，哈西位于哈市城区西南部，是哈尔滨南端的门户；科技资源丰富，拥有15所大专院校及10个省级以上科研院所；城市基础设施完善，拥有重要的城市出入口和铁路枢纽，主干道学府路与京哈高速公路和城市二、三、四环路相连接，即将启动建设的地铁1号线贯穿新区南北；产业基础好，建有服装、果品、钢材批发等市场；开发建设呈强劲发展势头，社会对哈西老工业区的发展关注度高；工业企业群集程度高，机械、电子、汽车、橡胶制品、建材、制药等企业均有分布。 哈西新区规划范围北起康宁路、南至四环路、东起学府路、西至京哈铁路线，规划面积43.18平方公里，哈西区域规划以铁路编组站为界分为南北两部分，北部用地18.45平方公里,南部用地约24.7平方公里,北区规划建集购物、娱乐、休闲为一体的景观大道和信息、金融、行政办公为一体的商务办公区。南区规划为工业园区—“一基地四园二区”，即科技创新孵化基地、焊接产业园、新能源与新材料产业园、环保型产业示范园、低温与超导产业园、生态绿化区和综合服务区，建设成为专业配套、集约运营、清洁生产、高效循环的工业新区。 据了解，哈西新区规划的出台，吸引了众多国内外知名企业的目光，他们雄厚的经济实力和超前的经营理念，正为哈西新区带来国际最前沿的风尚。目前，已先后有国美集团、中体集团、中实集团、中信国安集团、香港铜锣湾集团和美国商兰德集团等企业与哈西新区签订意向性合作协议。他们将在新区内进行投资，开发项目或进行房地产、商业广场建设等。随着招商引资的深入，今后还将有更多的知名企业加入哈西新区。 1.1.2哈西新区未来发展思路 作为全省唯一的城市老工业整体改造区、开发先行区，南岗哈西新区规划出基础设施完善、生态环境优良、产业布局合理、服务功能配套的城市副中心的辉煌前景，正在成为开发商云集的投资热土、全市经济发展的一个前沿阵地。 11户国企重生—大开发带来大效益 哈西的国企改革，上级给了3年时间。哈西地区有39户国有企业，其中区属中型以上企业11户。哈西开发之初，许多企业处于停产或半停产状态，有些企业面临倒闭。当时，有人算了一笔账，这11户企业改制成本需要10亿元。用3年时间进行改革应该不算短，但对于举步维艰的大中型国有企业来说，如何起步？出路在哪儿？资金又从哪儿来？ 经营城市、经营土地，让哈西通过大开发带来效益，推动国企改革。南岗区大胆尝试，利用土地级差地租来支付国企改制成本。从2004年开始，南岗区用两年时间先后完成了哈制氧机厂、哈环保制氢设备公司、哈铸造厂、拖配厂等11户国企改制工作，为企业搬迁、置换土地创造条件。他们对其中的3户企业实行了股份制重组，4户企业实行了破产退出。该进的进、该退的退，依法解除企业债务1.8亿余元，积极化解了制约国企改制的金融债务问题。 南岗区委、区政府负责人认为，国企改制既要解决历史包袱问题，又要为顺利解决发展过程中可能出现的问题打下好的基础；不仅要让产业衰退的企业顺利销号，更要让优势企业发展得更好，还要引进极具发展潜力的高科技企业，建设高新技术产业园区，实现哈西地区的产业升级。哈尔滨制氧机厂、哈尔滨市环保制氢设备工业公司这两家拥有产品优势的企业在改制后，职工重新入股，分别新组建成哈尔滨哈氧制氧机有限公司和哈尔滨哈机联机械制造有限公司。目前，两家新公司已落户哈西工业园区，预计今年新厂房将正式投用。与此同时，哈西工业新区还规划了科技工业园区，并与省国防科工委、省科技厅等单位共同推进这一项目，把哈市国防科研、生产型企业引入园区。多个高新技术产业化项目的引进，为打造省级和国家级高新技术产业化基地奠定了基础，带动了哈西新区产业提升。 失地农民不失利—农村快速走向城市化 建设哈西新区，进行城区改造，肯定要打破一些坛坛罐罐，对切身利益影响最大的是城郊失去土地的农民们。 哈西新区建设要维护这些农民的利益，不能让失地农民再失去居住的地方。 哈西老工业区调整改造，直接涉及与其相连的4个自然村屯的整体变化，间接影响5个自然村屯，总计将有5700