景区托管系列之3景区托管的几个误区.docxVIP

景区托管系列之三:景区托管的几个误区 景区托管始于1997年的湖南黄龙洞风景名胜区向一家民营企业转让的长达45年的景区经营权。黄龙洞景区的托管行为，由于管理体制上的突破创新，加上管理公司的成功运作，给众多景区带了强大的“示范”作用。随后，四川、安徽、贵州等众多省份纷纷效仿，现在景区托管已经成为一种普遍行为。 ?? 但是目前市场上对景区托管的认识存在几个误区，认为景区托管就是把整个景区交给托管方、景区的托管就是托管酒店、托管景区的全部物业、还有人认为只有自然景区才可以进行托管，随着旅游业的发展，景区托管行为越来越普遍，托管的方式也在不断扩展，我们分析了景区托管的四个误区，得出什么养的饿景区适合托管、景区的那些方面适合托管，以期为景区托管提供建议。 ? 误区一： 景区托管就是托管整个景区 有人认为景区托管就是把整个景区都交给托管方，从景区资源到到物业、从管理到物业，其实不然。??? 在我国所有景区的财产所有权属于国家所有，它是一种国有资产。而我国各级地方政府或者景区管理机构拥有的只是与景区财产所有权有关的景区财产权，包括经营权、使用权和处置权等权利，代表国家进行景区管理。地方政府或者景区管理机构将景区托管只能是在自身拥有景区财产权的权利范围内，将其中的景区经营权有条件、有偿的让渡给企业。企业所托管的只是景区的经营权，对景区的物业、管理、营销等进行管理经营，以期为景区保值增值。但是景区的所有权还是归政府所有。因此景区托管就是托管整个景区的说法是一种误区。 ? 误区二： 景区托管就是托管酒店 这也是一种误区。现在许多国际大型连锁酒店在世界著名景区或者度假区内都有自己的酒店品牌，比如卡尔森、凯越、香格里拉、洲际、希尔顿等，它们对旗下酒店实行标准化统一化管理，以推广自己的品牌文化，增大品牌效应。但是，连锁酒店与景区的托管关系仅限于对景区内酒店的管理，而并不参与景区规划、景区营销、景区管理等日常管理行为。因此，景区托管就是托管酒店的认识比较狭隘。 景区托管的业务比较广泛，包括景区的规划设计、产品设计、景区生产等行为。我们认为景区托管有四大方面的内容： （1）景区规划设计 景区规划设计专业性比较强，因此要选择专业的规划设计公司或者设计院来完成。景区资源评价、市场定位、设计包装、功能定位、设施布局等，都需要规划设计单位来解决。因此，景区规划应该委托给专门的设计院做。特别是规模大、投资大的景区。 （2）景区产品设计 景区的产品应该根据市场的变化进行更新改造，要开发新的景区产品，观赏性项目，休闲型项目，参与、体验性项目，服务性项目等，都应该根据市场需求，由专门的设计公司来设计。 （3）景区日常管理 景区日常管理涉及产品、安全、环境、设备等多个方面，景区的管理者应该是具备景区管理经验的人，特别是对饭店、旅行社管理熟悉的人才或者团队。把日常管理托付给专业的管理公司，可以在节省人力成本的条件下，在更短的时间内达到更好的效益。 （4）景区营销 ??? 景区营销师景区增值保值的关键，好的营销策略可以为景区发展带来契机，而营销者既要能掌握一般营销知识，又要能熟悉旅游市场、旅游者、旅游消费的特点。专业的景区托管公司可以为景区带来有效的营销策略，因此把景区营销托管出去，也是一种有效的管理方式。 ? 误区三： 景区托管就是把所有物业交给托管方 不同的景区托管的物业不一样，总体来说，景区物业能否出让，哪些物业可以出让，出让到何种程度，应该不同的景区区别对待。比如在国内世界级、国家级的景区（世界遗产、国家级自然保护区、国际地质公园等），景区主体应该坚持国有体制下的自己运营，可以将餐饮、住宿、娱乐、购物等物业托管出去；而一些普通的景区或者级别较低的景区，可以在法律框架下，对景区的相关物业进行整体托管。具体托管哪些物业，要看景区的需要以及托管公司的业务范围或者实力。例如杭州山木禾水旅游投资管理公司对超山风景区的管理，因为是与余杭区政府合作共同投资兴建，因此景区的住宿交通餐饮娱乐等物业管理全部由山木禾水投资管理公司来进行，而余杭区政府仅提供景区场地与兴建基础设施。 ? 误区四： 景区托管就是托管自然景区 ??? 还有一种误区，认为景区托管就是托管自然景区，新开发的景区或者其它类型的景区则不适合托管，其实不然。不管人工景区、自然景区、只要是符合托管条件的都可以进行托管。一般以下几种景区适合托管： ???? 一些旅游资源品质较好的景区，由于经营恶化而濒于倒闭或者市场反映冷淡，可以选择托管给的方式进行重组；一些暂时能够维持运转但是管理明显力不从心的旅游景区，旅游主体无力自我经营，又不放弃景区所有权，托管就是很好的重组方式；还有一些情况是投资管理公司与当地政府共同投资组建新景区，这样的景区也可以由景区投资管理公司来进行管理，也是托管的一种方式；综上可以看出，景区托管并不仅仅是托管自