富力金禧花园项拇葱驴定位2.docVIP

四、项目定位 4.1目标客户群定位 4.2价格定位 4.2.1价格定位考虑因素 4.2.2价格定位思路 4.2.3定价准则 4.2.4各栋的定价建议 富力金禧花园：海珠豪宅新标杆 建筑面积84平方米，两房双阳台设计 　　获评奖项：美景户型 　　富力金禧花园位于宝岗大道与南华中路交汇处，项目地理位置优越，临江滨江西，位于宝岗大道、江南西等海珠区中心商圈范围内，具有浓厚的广州传统生活氛围和完善的生活配套。 　　理由：欧式奢华级豪装 　　发展商的品牌实力是产品质素的保证。该项目延续了富力地产高品质内装的风格，以3000元/平方米的欧式奢华豪装为业主打造海珠区新豪宅标准。 项目户型涵括80～180平方米的两房至四房，类型丰富，适合不同需求的客户。在此次评选中，富力金禧花园三大户型征服了评委。 4.1目标客户群定位 10月1日，富力金禧花园A1栋精装样板房首度全城开放，便迎来了近千人的参观选房客户潮。大部分客户看完样板房后均反映：“如此高标准的室内装修，方正实用的户型，雅致的入户花园园艺，再加上开盘特惠折扣，对比起同区内的其他楼盘，均体现出明显的性价比优势，的确值得期待”。 据该项目负责人透露，国庆期间，现场每天均有近千名客户到场咨询；至10月5日国庆节结束为止，富力金禧花园A1栋已录得超过4000名客户到场咨询登记的成绩。 富力金禧项目自10月份推出预售，根据该项目前期累积的成交客户的数据分析看，该项目的目标客户群有以下的特征： 4.1目标客户群定位  = 1 \* GB3 ①总体学历水平文化程度较高,近期內有购房欲望的人群；  = 2 \* GB3 ②因新婚、家庭成员增加或外来定居需要住房的群体；  = 3 \* GB3 ③客户主要以广州本地居民为主,不排除有能力及有意愿在广州安居乐业的 外来群体, 其家庭结构集中在2～5人的家庭结构区段；  = 4 \* GB3 ④工作收入可观，如白领阶层、技术专员、高校教师、教授、企业管理层人员、个体户老板等；  = 5 \* GB3 ⑤客户普遍对居住环境有较高的要求，希望有入户花园，小区环境安全，上下班交通便利，周围配套设施齐全，而金禧花园的环境正好符合他们的需要。 同时考虑到本项目推售的户型单位的面积、位置、售价等因素，以及在该区域市场中同类型对手项目的目标客户情况，我司认为明年本项目的目标客户群定位如下： 第一类：经济基础扎实，收入丰厚群体 政府中高级别公务员、国企、民企、外资的中高层管理、技术人员 营商有成的私营、个体企业老板； 部分高收入的自由职业者（如专栏作家、撰稿人、艺术创作者等） 心理分析： 收入水平：每月有较为丰厚的收入，同时已经一定的积蓄 交通工具：出入基本以私家车或出租车代步，并且其中大多数已经拥有小汽车； 客户需求的户型及面积：对于居住的空间有较高的要求，希望购置的面积基本是超过125㎡的三、四房单位，最好配置主卧套间 配套要求：因为拥有较强的经济实力，对生活的基本配套不会太过注重，反而对于享受型、奢侈型的配套设施更为渴求，希望小区的配套设施能彰显个人的身份和素质品位。另外对软件的要求也极为推崇，追求全方位的服务配套。 生活环境要求：能感受到小区高层次的文化氛围，同时拥有高度安全保障。 项目品牌要求：项目的品牌和品质保证，能给予他们一定的成就感和荣耀感。 消费心理：丰富的人生阅历令这批客户有自己独立的判断能力，因而在购房时会保持冷静的心态，会对项目进行多方面的比较，而且有一定的付款能力，不会受到外在促销因素及他人意见的影响，此类型客户侧重偏向于184㎡奢华式户型。 第二类：经济实力一般，但收入稳定群体 各企事业单位的专业人士、知识分子、普通中层职员（例如：科员、大型企业的中层管理干部、教师、教授）； 专业人士（如律师、会计师） 个体经商者（包括：个体户、小型私企老板）； 普通的外资白领 心理分析： 客户基本特征：介乎于26-40岁之间，基本拥有自己的家庭，家庭平均月收入相对稳定在6000元的水平，并已拥有一定积蓄。 需求面积、间隔要求：80-125㎡的单位包括两房二厅至三房二厅不等，以间隔实用为选择标准。 配套要求：这一群体是比较注重家庭，对各方面的生活要求都较为追求完善、便利、休闲，属基本生活类型的买家。而且极为重视子女的教育，对小区周边的教育配套要求较高。 物业管理价格要求：这一群体较为实际，既要得到各项服务的完善和高质素，又要价格适中合理，追求性价比。 消费心理：他们在选择购房时将抱着谨慎、犹豫的态度，仔细与其它项目进行对比，更会倾听亲朋好友的意见及推荐，同时对促销中的优惠比较看重，追求高性价比，此类型客户侧重偏向于84-98㎡经济适用式或125㎡偏高档次户型。 4.2价格定位 为楼盘制定能为消费者接受，符合