浅谈房地产顶层设计.docVIP

浅谈房地产的顶层设计 谈到房地产相信大家都会相当时熟悉，但论其范围的定义为何？确信无人知晓，究竟是狭义的居住用地？还是国有土地可出让的建设用地？或是广义的包括集体土地？这就好比要建造一幢房屋，在未确定其用途及要建造多大、多高的情况下，房屋即被设计出来且施工完毕入住使用，这样的房屋在使用上难以符合实际使用需求，因为我们的房地产其范畴未定，所以现行房地产的顶层设计无法全面系统化，其结构欠缺周密性，由此而衍生的问题不在少数，下面仅就房地产的规划、职能部门的配置、学习与借鉴、理论与设计等四个方面问题简述之。 目前的城镇规划在实务上几乎已忘却以人为本的设计理念，取而代之的是以经济至上及政绩、形象工程为主的规划思维；对城镇规划设计现况而言，并无房地产系统规划的设计概念，更不用提其细化后的地块（宗地）分区规划理念，房地产的产权采用登记公示制度（此公示非现有的概念），而地块分区规划亦有规划公示制度，也就是房地产规划管理者应以房地产用地的地块为单位，将相关讯息、数据，如用途分区、工商分区、建筑指标分区（容积率、建蔽率、绿化率等）、建筑设计分区、地价分区等应公开透明公示化，供民众查阅及监督，杜绝暗箱操作，简而言之，容积率及土地使用权一般（基本）单价（指法定使用权地价）等讯息及数据，在地块出让前，早早（至少一年以上）就该向民众公示，不该是目前的运作方式，低级别的贪腐份子是向房屋下手，而级别高的是向房地产规划着手贪腐，建立健全、完善的房地产规划制度，是房地产健康、有序发展的基础工程，也是房地产反腐的首道关卡，它是不该被漠视的。 谁是房地产的主管部门？根据现况而言是没有标准答案，因为现有的职能编制都是相关部门，所以房地产的管理是多龙治水，强调联动机制，分工合作配合无间，但实际运作情况却宛如一个指挥缺席的交响乐团，要演奏出完美的乐曲谈何容易，以小产权房为例，明知违法却不能即时处理解决，如今规模已成，对此管理者自身也陷入进退两难的局面，结局如何且拭目以待，经验告诉我们，多龙治水最大的“优点”就是谁都可以不作为而且免责，要根除多龙治水的现况，成立房地产的主管部门是必要的，房地产管理制度的系统化，对应着职能部门的配置，在主管部门的领导下各司其职，权责分明，为房地产的管理奠定基石。 世界上的房地产体系，大体上可区分土地私有制房地产体系及土地公有制房地产体系两大类，两者因土地权属不同，故各自的顶层设计大有不同，既使同体系不同分支亦有差异，同分支因国情不同也存在差别，这是顶层设计者及管理者应具备的基本知识；房地产改革之初，当时的顶层设计者们，在房地产理论的认知有限及缺乏实务操作经验的情况下，向境外的国家或地区学习、借鉴，不失为便捷的方式，但如果不具备基本判别能力的话，那么取错经或不求甚解的现象将是不可避免；从已有的顶层设计中，可看出有相当部分是借鉴殖民时期的香港地区，虽然同属土地公有制，但殖民地分支体系与社会主义分支体系毕竟不同，最明显的是在房价机制方面，我们的房价本应在社会主义的市场中运作，其经济体系属于混合经济，但由于国有土地不当的出让方式，却让我们的房价被局限在资本主义的市场机制中运行，其经济体系为自由市场经济，白白浪费掉土地公有制对房价管理的先天优势，自由市场经济是土地私有制房价唯一选项的市场，对土地公有制的房价而言，该市场机制只是选项之一；简而言之，我们房价的现况是错位的房价在错位的市场中运行，错位的缘故与对自我房地产体系的认知不清有关；除房地产体系外在法律体系方面亦应留意，我们是大陆法系属于成文法，对境外英美法系（属于不成文法）的借鉴须注意其结构性，避免断章取义；在境外某些房地产的顶层设计，并不是根据理论而设计，而是因人文历史等国情因素被制定，对此应加以判别；总而言之，向境外学习、借鉴不是件简单的事，没有一定的判别能力是无法胜任的。 理论先行设计随后，这是常态程序，但改革开放之初的房地产顶层设计却是本末倒置的非常态程序，实乃改革开放所需无可厚非，物权理论是房地产顶层设计的基础理论，它94年列入立法规划，07年《物权法》出台，历经七审前后经过十多年可谓艰辛，如按常态程序进行，那么房地产的改革开放将至少被延后十多年，但非常态程序也在提醒我们，当初的顶层设计其理论基础是薄弱的，顶层设计存在缺陷是必然的，本来《物权法》的出台，可望纠正之前顶层设计的部分缺失，令人遗憾的是《物权法》涉及房地产方面的条款，基本上是遵循已有的顶层设计，造成顶层设计干扰立法的后果，理论无法发挥其应有的作用；现有不动产的物权理论，是以土地所有权为主体而发展的，它适用于土地私有制房地产体系，对我们以土地使用权为主的社会主义房地产体系，已有的物权理论是无法满足我们的需求，这意味着我们在不动产物权理论方面须有所创新，创建符合我们房地产国情的物权理论，虽然此事难度之高，犹如要中学生写博士论文，但此