二手经济适用住房买卖合同纠纷中合同效力的认定.docVIP

PAGE  PAGE 25 二手经济适用住房买卖合同纠纷中合同效力的认定 篇一：二手经济适用房买卖合同纠纷-成功案例 二手经济适用房买卖合同纠纷-成功案例(7) 来源：未知 作者： 书 记 员王雪 北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2008）一民 终字第8061号 上诉人（原审原告、反诉被告）付健娜，女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。 委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。 委托代理人郑亚东，北京市亚东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）邹忠臣，男，1965年3月31日出生，汉族，北京市汉衡律师事务所律师，现住北京市昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号。 委托代理人张万臣，北京市汉衡律师事务所律师。 上诉人付健娜因其他买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 付健娜在一审中起诉称，2003年1月，付健娜考虑到邹忠臣在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，付健娜将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给邹忠臣，由于该房产为付健娜按揭购买所得，因此邹忠臣要求以付健娜的名义交纳银行按揭款项。2003年1月付健娜将房屋交给被告使用。2007年10月，付健娜接到银行通知，说付健娜多次没有按期还款，严重损害了付健娜的商业信誉。为此，付健娜同邹忠臣协商解决办法，邹忠臣非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规，要求付健娜息事宁人。通过学习，付健娜得知，由于邹忠臣不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，付健娜与邹忠臣之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，邹忠臣就应当将房屋腾退给付健娜。虽然付健娜与邹忠臣对房屋使用未作约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，邹忠臣应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故付健娜提起诉讼，要求：1、判令付健娜与邹忠臣签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告邹忠臣将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退返还付健娜；3、请求判令邹忠臣支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由邹忠臣承担。 邹忠臣在一审中答辩称：一、付健娜要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人购买二手经济适用住房的禁止性规定。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。另外，付健娜与邹忠臣同在一个单位工作，付健娜对邹忠臣的身份非常清楚，因此，付健娜在起诉状中所说的，到起诉前才知道“邹忠臣不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是付健娜为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行。付健娜恶意还款，促使合同条件提前成就。付健娜应当履行协助邹忠臣办理过户的义务。四、关于房屋使用费，付健娜没有理由索要，付健娜毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在付健娜。 邹忠臣在一审中反诉称，邹忠臣已向付健娜付清了前期房款及各项费用共137425.83元，房屋已经交付，邹忠臣一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因付健娜恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》 第4条的规定，付健娜应协助邹忠臣办理房屋过户手续，要求：1、法判令邹忠臣给付付健娜所交纳的银行贷款195964.67元后，付健娜履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由付健娜承担。 针对邹忠臣的反诉，付健娜在一审答辩称：：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效、返 四条是约定了付健娜负有协助邹忠臣过户的义务。，但是，这个义务是有一个前提的，那就是邹忠臣还清贷款后，付健娜才履行义务。可是邹忠臣至今也未能还清贷款，则么让付健娜协助过户？在本诉及反诉中，邹忠臣有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，邹忠臣称付健娜恶意还款，贷款已经付