2010年8月南昌市衷大湖景前期推广方案.pdfVIP

干土策略 2010年8月 一、市场环境及现状 二、前期推广策略 一、 市场环境及现状 ? 土地供应创0909年1010月份以来新低 ? 　　本月南昌市土地供应面积124.797亩，与上月相比，供应面积减少 1620.157亩，减少了92.85%，供应面积创09年10月份以来新低。推出的 124.797亩土地均以底价成交。 ? 　　2010年1～7月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831 亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。 前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771亩，规划建筑面积206.05万㎡， 楼面地价为1852.47元/㎡。 ? 2010年1～7月南昌市区商品住宅成交套数和成交面积分别是13738套和144.69 万㎡，同比减少9124套和114.19万㎡，减少了39.91%和44.11%。如果不考 虑内销房因素，6月份商品住宅成交1494套，商品住宅成交连续三个月下滑。 住宅供应面积持续下降，拆迁货币补贴助推销售 ? 7月南昌市共计12个楼盘开盘，推出1490套房源，供应面积15.33万㎡，相比上 月三项指标分别减少9个、1463套和13.8万㎡，供应量已经连续第三个月下降， 而且降幅进一步扩大。 ? 　　利字街、塘子河约2000户拆迁家庭7月下旬开始领取补偿款，绿地香颂、幸 福时光、正荣大湖之都等多个楼盘针对性的推出营销活动，带动了整体销售率的提 高。7月份整体销售率达到56.48%，环比提高5.75个百分点。 高价位板块成交比例上升带动均价上涨 ? 2010年7月南昌朝阳州、红谷滩和青山湖三个高价位板块销售情况良好，销 售率均在70%以上。三个板块成交量占总量的62.24%，环比提高19.52个百分 点，这也带动了整体均价的上涨。不考虑别墅影响，本月成交均价为5498元/㎡， 比上月上涨702元/㎡，14.07%。 各户型供应环比全线下滑，三房销售率最高 ? 与上月相比，各户型供应面积全线下滑。户型供应仍然以 二房和三房为主，两个户型供应占总量的88.69%。其中 三房以47.33%的比例超越二房排名第一，与之对应的面 积区间90～120㎡供应套数排在首位，面积区间70～90 ㎡供应套数排名第二，结束了连续12个月排名第一的历史。 ? 　　在二套房标准确定“认房又认贷”后，首次置业者选择三 房的越来越多，近两个月三房的销售率均高于二房，7月三 房的销售达到60.62%，是除别墅外唯一一个销售率超过 60%的户型。 建筑形态全系供应，花园洋房销售排名垫底 ? 本月建筑形态全系供应，但是除多层和高层以外的 其他建筑形态供应面积不超过1万㎡。高层供应仍 然排名第一，供应比例达到52.52%，相比上月提 高了5.39个百分点。 ? 　　花园洋房越来越稀缺，供应量甚至少于别墅， 但是销售却不理想。本月花园洋房全部由路通城邦 供应，户型面积大(户型平均面积171.5㎡)、单价 较高(均价3500元/㎡)和开盘时间晚(7月31日开盘) 影响了销售率，销售率只有7.02%。 从本月南昌房地产市场看8月市场发展趋势分析 ? 供应复苏，多个纯新盘入市 ? 　　从目前已经获得的市场信息来看，整个8月将 有26个楼盘新推、续推房源，推盘楼盘个数远高于 本月。推盘楼盘个数的增加，势必带来供应量的增 长，预计8月整体的供应量有望突破30万㎡。 ? 　　从新推房源的具体楼盘来看，纯新盘的集中入 市是8月楼市的一个主要亮点。预计入市的4个纯新 盘分别为博泰·静林府、智通·悦蓝山、中大湖景和美 罗嘉苑。 全面开花，1010大板块均有新房源入市 ? 从各板块的供应的情况来看，预计全部的10个板块都会有 新房源入市，这在以往是不多见的。其中尤其值得关注的是青 山湖和朝阳洲板块。 ? 　　青山湖板块预计8月将有3个项目入市，是自09年以来入市 项目最多的一个月。随着万科·青山湖的入市和香溢花城的恢复 供应，青山湖板块的板块活跃度日趋提升。 ? 多层的供应相对较少，仅有中大湖景、京东国际花园、 居住主题公园等项目计划推出该类型的产品，而且推盘量 都不会很大。 　 8月土地供应一览表 预 计 8 月 入 市 项 目 一 览 表 在制定我们推广策略前，我们必须明确我们 的营销任务，了解目前的市场现状及项目竞争状 况和目标客群需求，从而理清我们的任务和目标。 目前