物权纠纷中的疑难问题探讨.ppt

三、共有性质为按份共有 共有关系可以通过当事人的约定产生：《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或动产，可以约定为按份共有和共同共有。没有约定或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。” 对第１０３条“家庭关系”的解释，不应当从文义上解释，应当作目的性限缩解释。 说明：《物权法》第103条修改了《民法通则意见》第88条的规定。 四、份额的确定 １．推定规则的参照适用 《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。” ２．不适用“贡献大小”规则 根据物权法理论，共同共有房屋的分割，可以基于贡献大小确定应有份额。按份共有房屋的分割，应当按照约定确定份额，而不能按贡献大小区分份额。 ３．小结 一审法院根据贡献大小确定甲享有三分之一，虽然在情理上有合理性，但不符合物权法的规定。 　 　　 第五部分 “房地一体化规则”的适用 * 一、案例 ?? 购房人甲向开发商乙购得商品房一套，于十年前办理了房产证。由于开发商一直未向土地管理局交纳土地出让金，甲向土地登记部门请求登记，均以土地出让金未交纳为由，不予办理。甲向人民法院提起诉讼，请求判令： 1．被告立即办理所出售房屋土地的首次土地出让手续； 2．向国土部门支付土地出让金。 　 问题：1．诉讼请求是否正确？2．原告欲取得土地使用权，如何提出正确的诉讼请求？ 实质：物权法第146条（房随地走）、第147条（地随房走）等物权法条文确立的“房地一体化规则”的适用。 * ?? 二、产生房地分离的原因 （1）合作或集资建房。合资、合作的方式，与他人共同进行开发建设。 （2）在权属未变动土地上建房。 （3）土地权利转让无效而造成的房地分离。 （4）物权法制度本身导致的房地分离。 （5）农村房屋建造。 （6）分别抵押。 （7）开发商保留。 * 三、房地一体化的法律规定 ?? （一）物权法规定 　　物权法中涉及房地一体化并明确“一并”处分的规定共有9个条文，分六类情形： 一是，土地使用权或建筑物“一并处分”的规定。《物权法》第146条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《物权法》第147条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分”。 * ?? 二是，建设用地使用权“一并抵押”的规定。《物权法》第182条规定：“（1）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（2）抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。” * ?? 三是，地役权“一并转让”的规定。第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”第165条规定“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。” * ?? 四是，抵押权“一并转让”的规定。第192条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” * ?? 五是，新增建筑物“一并处分”的规定。第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。” * ?? 六是，共有权和共同管理权的“一并转让”的规定。第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。” 上述条文，分别使用了“一并处分”、“一并转让”、“一并抵押”等概念。 * （二）其他法律规定 ?? 《担保法》第55条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 《城市房地产管理法》的第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 建设部《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。” 四、学说理论 　（一）学说理论 1．“主体一致说”。