2011年慈溪市范市曾棉花厂地块定位报告.ppt

范市棉花厂地块定位报告;第一部分 解读区位　 第二部分 解读地块 第三部分 解读宏观 第四部分 解读市场 第五部分 解读需求 第六部分 项目定位 ;解读区位; 因慈溪市慈东片区行政区划调整，由原龙山、三北、范市三镇和慈东工业区合并而成。现辖区总面积140.86平方公里，其中耕地59241亩、林地42915亩、滩涂8661亩，境内山丘、平原、滩涂由南向北逐步向杭州湾延伸。现有总人口11.79万人，其中暂住人口5.44万人，下辖28个行政村，3个居委和1个农垦场。; 龙山镇地处慈溪市“东融宁波”最前沿，与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重要平台，区位和交通条件十分优越。;区域规划;　 2009年，全镇预计实现地区生产总值41.9亿元，同比增长10%???其中，一产增加值3.4亿元，同比增长8%；二产增加值28.1亿元，同比增长6.2%；三产增加值10.4亿元，同比增长21%）；完成社会固定资产投资9.14亿元，预计实现社会消费品零售总额7.6亿元；完成工农业总产值181.4亿元，同比略有增长。2009年，镇级财政总收入达到4.43亿元，其中可用资金达到2.43亿元，分别同比增长-10.7％和2％；规上企业万元增加值综合能耗预计下降10％，规上企业万元增加值水耗预计下降15%；农村居民人均纯收入达到11495元，同比增长10.1%。;地理位置优，交通便捷规划明晰，发展前景好经济增长稳定，居民消费能力提升;解读地块;地块位于慈东片区—范市北至329国道，西与滨海路接壤，南至官塘路，东临人民路;地块四至;地块属性;地块SWOT分析;区域平台：整个慈东片区的中心位置 交通平台：道路四通八达，出行畅通无阻 配套平台：护城河道、中学及行政中心 商业平台：区域商业核心，配套齐全 地块平台：呈四边形，地块方正，便于规划;解读宏观;新“国八条”以严格控制需求为手段来抑制房价，投资及多次需求将面临被打压。;宁波出台的新政，基本是对国八条的跟进，限购令对行业打击最为致命。;房产税敲山震虎，此举对楼市影响还未显现，但对全国的投资客具有很大的警示作用。;新政出台后，成交量明显下滑，同比下跌过半，后市发展不容乐观。;支撑中国房地产业向上的核心推动力，行业运行大背景没有改变。;将以加快转变经济发展为总方向，促进城镇发展，副中心级区域将迎来历史性的机遇。;市场供应双管齐下，基础需求由政府解决，商品房市场将向高端大户型发展。;一、二线城市影响最大，三四线城市发展稳健。;本轮调控对于乡镇客群影响较小，此类客群比例高的项目，受政策影响相对较少。;行业支撑动力依然，前景继续看好。;解读市场;整体供求;2009年、2010年慈溪楼市出现了前所未有的高涨，市场需求旺盛，量价齐升，楼市发展空间良好。;土地市场;土地市场;未来区域内的市场格局 将是慈东成熟片区与龙山新城之间的直接竞争 因此。。。 我们需类比区域产品，集聚自身优势，准确定位！;在售项目;离项目10公里左右的观城将是本案作为参考的理想标准;观海卫房地产市场起步较晚，但发展迅速，开发项目逐渐增多，市场格局已形成。;案名;观城案例分析;户型方正，格局较好，动静分离，功能区分明显。;观城案例分析;总建面积：40000㎡ 基地面积：14491㎡ 规划户数：218户 规划产品：多层、小高层、高层、商铺 建筑楼层：5F、9F、11F、18F 面积范围：84.5-153.6㎡ 容积率：2.0 绿化覆盖率：30% 得房率：约89%;户型格局好，通透性强，利用率高。;地段好，市场认可度高，去化速度快。;大型复合式购物广场，市场形象高，辐射能力强。;项目规模较小，商业和办公性质的单身公寓组成，以内部消化为主。;观城案例分析;跃层C跃户型6室3厅3卫1厨232.00㎡ ;市场小结;解读需求;慈东片区市场需求分析;人口组成分析 　　 龙山镇现有总人口达20万，其中本地常住人口有12万人，外来人口7万余人，根据调查的结果显示，在有购房意向的人群中，本地人口占了近90％，占据了绝大多数，外来人口岌岌可危，分析其原因，外来居民大多从事的是劳动密集型工作，在工资收入、理财投资等经济来源上明显要少于本地居民，而本地居民因为从事个体经营或拥有私营企业等，所以在收入上要高出外来居民很多。 从人口年龄结构分析，根据调查的结果显示，在有购房意向的人群中，31－40岁人群占了42.55％，成为最庞大的消费人群，而20－30岁人群和41－50岁人群分别为25.53％和21.28％，力量同样不可忽视，成为重要的组成部分，整体分布结构呈现“橄榄球型”。我们发现，30－40岁人群