2011年长春北城湾曾项目营销策略.pptVIP

赢 定 2011;PART 1—市场分析 Analysis 1.1 整体市场背景分析 1.2 项目区域市场分析 1.3 项目竞争个案分析 1.4 近期行业政策影响分析 PART 2—品牌策略 Strategies 2.1 项目SWOT分析 2.2 项目价值体系梳理 2.3 项目核心策略解读 2.4 项目目标客群定位 ;需要解决问题： 1、提高项目在区域的认知度及影响力。 2、建立开发商品牌，增加信任度。 3、提高定位，拉升销售价格。 4、突出项目的个性及卖点，让客户对项目有独特的认知。 5、根据项目定位，解决与其相配合的规划、推广、销售等建议。;PART 1—市场分析 Analysis ;从2009年开始，国家不断利用宏观调控打压房地产市场，在愈演愈烈的环境中，房地产市场并没有因此而走向低谷。 2010年上半年在长春市能够明显的感觉到房地产市场的回暖。 2010年9月29日，新国五条出台，加大了楼市调控，从正面影响购买效果。(房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。) 2010年10月份部分一线城市已经开始实施“限购令”“限价令”。 目前西部金融论坛讨论显示，房产税不会对首套房征收，投资房将成为房产税调控目标。 2010年5月21日长春市实行二套房限购令。;城区各主要板块基本成型;;;市场分析小结;北城楼市现状;恒利地产小南地块;1、柳影路、凯旋路片区 整体片区以万龙第五城、东田青年城代表着区域品质，豪邦及美景天城等项目改善了大量的区域内客户，但楼盘品质较低，规划较落后、物业管理较差，成为了其发展的阻力。其中万龙北斗星城、华亨名城、豪邦四季经典均为新盘，以及东田青年城三期预计将在下半年开盘，以上楼盘预计均价在高层4500、多层5000左右，近百万的开发体量，本区域竞争将加剧，并将成为北城房地产热点区域。;1、区域内项目开发及销售概况;注：区域市场以80-90平米两居室户型为主力，去化速度较快；其次为一居户型，最后为三居及以上产品。其中东田青年城90平小三居产品去化速度低于同面积两居产品，分析原因为小三居户型设计过于紧凑，缺乏三居产品应有的舒适性,三居室应做到110平左右。主流项目的面积都至120平到140平，缺少三房就缺少改善型客户。;占地面积 /建筑面积;;占地面积/ 建筑面积;吴中印象二期规划两栋6层洋房产品，共32套，预计2011年开始对外销售，目前对外报 价为平层约7000元/㎡，首层与顶层约10000元/㎡ ； 1、产品特点：该项目洋房产品分别为3、4层平层(面积147㎡)，1—2层跃层（面积165 ㎡）、5—6层跃层（面积为211㎡）；另外：洋房产品独享前置景观；一层赠送花园； 顶层赠送露台，全部赠送地下停车位等； 2、客群概况：洋房产品意向客群以区域内改善型客户为主，多为企事业单位高管及有 较强经济实力的私营业主；客户来访量较少（平均每周2组左右），分析原因为该项目 洋房产品户型过大、单总价过高，超出意向客群的接受程度；另因洋房产品销售时间较 晚（2011年），也是导致其关注度不高的原因。;东田青年城;万龙北斗星城;华大天朗国际;;景观设计单位:派蓝景观建筑设计有限公司户 数: 当期户数900户面积区间：69—120平米 项目分三期开发建设，一期二期规划为36栋，其中多层31栋、高 层5栋。多层为6层，高层为16层。 营销动态： 首期推出900套 现剩余50套左右 2011年二期规划未定，推出产品未定 多层均价5500元/平米，高层均价5000元/平米（剩余房源5200） ;区域市场目前以大盘为主导，未来两年内约有80-100万平米体量上市，区域内项目除个别项目09年消化速度较快外，普遍年消化量约为6-8万平米左右，市场竞争趋于激烈；;第二部分：项目定位;客户;客户;我们的大铁北……;利好：长春市宽城区规划：打造“五园两区”;一园——兰家工业园区： 在位于兰家镇的长农公路两侧，规划建设17平方公里的无污染都市工业集中区。着力培育行走工业、电器仪表制造、科技研发、家具制造、服装加工、小食品加工六大基地。今年，重点启动建设低速车生产、服装加工、小食品加工、家具制造四个生产基地，完成2平方公里的基础设施配套任务。 二园——兴华组团工业园区： 在102国道以西、生态中心区以东、绕城高速公路南北两侧29平方公里区域内，建设兴华组团工业园区 三园——环铁商贸园区： 在长春火车站周边9.2平方公里范围内，建设环铁商贸园区。今年重点建设IT产业和站前商服业两在商圈。站前商服业商圈重点建设长白路铁路货场上方集购物、景