重庆地票交易价格问题研究的论文.docVIP

　　重庆地票交易价格问题研究的论文 原文作者：张泽梅 　〔摘要〕重庆地票起拍单价与成交单价二者之间的特征呈现出2010年底前相对稳定，2010年底及2011年初成交单价大幅超过起拍单价，但总体上二者相互促进稳步上升态势。影响重庆地票交易价格的成因主要包括地票用途、竞价累积效应、地票票面面积、拍卖方式和市场需求。 　　〔关键词〕重庆地票；交易价格；地票用途；竞价累积效应；地票票面面积；拍卖方式；市场需求 　　〔中图分类号〕f301.4〔文献标识码〕a〔文章编号〕1000-4769（2012）06-0030-03 　　一、重庆地票起拍单价与成交单价的关系 　　根据《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》中相关规定推算，重庆市近几年新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费两项之和的最低标准为每亩1.33万元，最高标准为每亩7.33万元。在重庆农村土地交易所发布的地票交易公告中，并没有规定地票交易基准价格，取而代之的是起拍价格。地票交易价格由起拍价格和成交价格两部分组成。根据重庆农村土地交易所资料，除了第一次交易外，起拍价格一般依据上一次交易情况制定。因此，起拍价格和成交价格之间存在紧密联系。 　　一般而言，成交单价不会低于起拍单价，但是，重庆地票交易中，成交单价与起拍单价之间的关系存在如下特征：一是2010年底前，起拍单价与成交单价相对稳定。前十八次交易会共交易130张地票，其中成交单价平均较起拍单价高出每亩0.988万元；溢价幅度8.6%。二是2010年底及2011年初，成交单价大幅超越起拍单价。.尤其是第十九次交易会，平均溢价达到每亩12.77万元，溢价幅度达80.5%，其中最高溢价达到每亩16.5万元，溢价幅度达103.1%。三是起拍单价与成交单价相互促进稳步上升。除了第一次交易外，重庆地票起拍单价在上一次交易会平均单价上下略为浮动，具体为上还是为下，依据交易趋势和地票面积确定。由于在2010年底前没有下降趋势，所以地票起拍单价呈现稳步上升趋势，这样，只要拍卖有溢价，则下次交易会的起拍价不会降低；如果溢价较高，则起拍单价相应上升，也确保成交单价上升。参见图1。 　　 　　二、重庆地票交易价格成因 　　重庆地票价格处于每亩8.03-32.5万元之间，其最低价格每亩8.03万元，最高价格每亩32.5万元，差不多是其生产成本的10多倍。重庆地票为什么出现如此高的价格？分析其成因大致由以下几项因素构成。 　　1.地票用途 　　根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》对城乡建设用地挂钩指标用途的规定，重庆地票主要有两点作用：一是可以增加等量的城乡建设用地，二是在地票落地时，冲抵使用建设用地的新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。此外，根据重庆地票落地实际操作情况，重庆地票还具有选择地块的权利，具体用途如下：（1）增加国有建设用地。按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》规定，持有城乡建设用地指标后，可以增加等量的国有建设用地。相应地，农村集体建设用地会等面积减少，其结果是增加国有建设用地，减少农村建设用地。（2）冲抵费用。购买重庆地票的金额，可以冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。如果地票总金额低于新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费之和，则以地票金额为限；如果地票总金额高于新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费之和，则以新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费之和为限，高于部分由地票竞买者自行承担。（3）选择地块。重庆地票权利人可以持城乡建设用地指标，根据自身建设项目的需要，在重庆40个区县范围内，选择不大于地票面积的、符合相关规划的地块，作为自身建设项目的准备用地。如果建设用地性质为农村集体建设用地，则按农村集体建设用地程序落地，地票冲抵耕地开垦费；如建设用地性质为国有建设用地，政府则按照地票权利人的要求，对相应地块实施征转程序，然后再按照土地出让的程序进行国有建设用地使用权出让。如果地票持有人在国有建设用地使用权出让竞争中获胜，则在获得该地块使用权的同时，地票冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费；如果在该地块使用权竞争中失败，则地票以原价转让给地块使用权获得者。 　　《重庆农村土地交易所管理暂行办法》明确规定了重庆地票具有在落地时冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费的功能。地票的该功能对于其价格，尤其是第一次交易价格具有决定性的影响作用。[] 　　重庆市政府的这种地票成本补偿方式，奠定了重庆地票的价格基础：对于第一次交易而言，如果重庆市政府制定的起拍价格低于可冲抵费用，那么可冲抵费用为地票竞购者们的真实起拍价格。据王守军在其博士论文《重庆地票交易机制研究》中的详细测算，如果地票在重庆主城区落地，则相应的地票冲抵费用高达每亩7.33万元，高于重庆市政府制定的第一次交易的起拍价。显然，如果重庆地票要在重庆主城