2011年绵阳项目市是场调研报告.pptVIP

一、绵阳房地产供求现状分析;1、2010年绵阳市楼市综述;2、绵阳城区1-10月商品住宅供应量分析;A、1-10月商品住宅成交情况;时间;政策利好助推09年交易量成倍增长：2008年底的“4万亿投资”刺激计划，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策助推09年交易量成倍增长； 通货膨胀使得10年成交量有增无减：老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。“买涨不买跌”的心理影响，大量投资性需求被激活； 新政影响形成短暂成交高峰：新政出台引起的恐慌性购买，形成放量与成交高峰，短暂的峰期之后，成交逐渐回落，市场放量速度放慢，政策影响显现。 需求推动10年成交量小幅上涨：大地震后，绵阳市区大部分人陆续开始改善型购房；绵阳城市的安全性和宜居环境，使得周边的购房者涌入置业安家需求量放大。;A、2010年绵阳土地供应总体情况;B、2010年绵阳城区可居住土地供应分区情况;;时间;土地市场价格上升幅度较大，竞拍价格一路走高，其对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。为了消化土地价格上升所占用成本的比重，以及规避开发中的风险，开发商只能采取各种手段快速去化产品，加大资金回笼，提高营业用房售价； 未来两年房地产供应放量将持续平稳增加；部分区域土地供应量急剧减少，将拉动均价上行的； 市中心土地供应量较少，促使未来市中心房源紧俏；08、09年土地供应量较少，将影响未来两年商品房供应量的紧缩，商品房价格将会稳步上扬； 从土地供应区域量看，游仙区和科创园区依然是最具规模开发区域； 从宗地成交价看，市中心楼面地价已达4000多元，游仙区楼面地价已超1500元，将决定绵阳房价不可能出现大幅下降现象；;A、城区1-10月住宅商品房月交均价走势（元/㎡）;B、近三年绵阳市商品房成交均价趋势（元/㎡）;2010年绵阳城区月成交均价落差不大，整体保持上扬趋势；6月受个盘影响，均价拉低，至十月逐步回升至4000元/㎡以上； 几年来，绵阳的商品房价格没有大起大落，一直保持稳步上升态势，每年上升比例不超过12%； 2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息，国十条确定适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，提速了08、09年绵阳房地产的发展，拉高了楼市均价； 地震刚需置业者的急剧增加，周边购房者的涌入以及大量投资性需求的激活，加大了市场需求，拉升了09年楼市均价； 随着政策影响的显现，部分购房者抱观望情绪，但购房需求仍然旺盛，开发商加大营销力度，增加优惠幅度快速去化产品，一定程度上负面影响了2010年楼市价格的增长。;研 判;在坚持扩大内需和加快灾后恢复重建的过程中，改善型需求市场加大；受宏观经济发展环境逐步趋好的影响，居民投资需求进一步扩大，购买力大幅提升；绵阳城市的宜居环境和地产潜力将被众多置业者、投资者所看好。 基于城区土地供应量的减少、楼面地价的拉升、城市中心房源的紧张以及市场需求的逐步增加和绵阳城市的地产行业环境等因素，我们预测2011年地产行业将稳步发展，商品房供应量有增无减，成交量将保持10年涨速，楼市均价持续上涨且且涨幅在10%左右。;二、在建、在售楼盘审视;1、本次市调售楼盘信息汇总;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;绵阳在游仙区、园艺山以及石桥铺已形成中高品质规模开发区域，体量在50万平方米以上的就有中央公园、三江国际丽城、樊华似锦项目，可见在绵阳开发商对产品的品质、高端社区的打造以及商住一体的开发理念有了新的认识； 开发企业多为本地首次开发，在规划设计、品质把控，氛围营造上缺乏品牌公司的理念与经验，铸成部分楼盘品质上不去，销售起不来的现状； 城市中心区域开发楼盘少、规模小、品质不够，但其价格高出其他区域千元以上； 为提高产品市场差异化，提升产品市场竞争力，建筑风格及园林景观分类复杂，营销卖点各有千秋，户型面积从20平米1居室到300平米别墅均有，但以75-90平米2-1-1、2-2-1为主力户型，以95-120㎡3-2-1为次主力户型； 楼盘地段、品质决定价格，最高为涪城区均价达5000元/㎡以上，其次为城南，最低为城西石桥铺区域（按实得面积均价算为3800 /㎡左右）。;楼 盘;楼 盘;楼 盘;受置业需求的制约绵阳楼盘热销户型主要以中小2居室户型为主；滞销户型不以面积为界定，主要以户型特点为主； 建筑规划、户型设计的硬伤及价格是形成滞销的最主要原因； 置业者不仅看重价格和地段，同时看重产品户型特点； 新政明确指出对于购买首套房大于90㎡，贷款首付款比例不得低于30%，同时，新政后续出台的一系列税收政策和购买面积联系紧密，这将在一定程度上减少大户型购买人群，甚至带来较大户型的滞销现象； 项目在没有地段、环境等优势的前提下，建筑规划、户型设计显得尤为重要，对产品的去