九江小池项目营销是策划报告.ppt

深圳市房地产经纪代理有限公司 2009年7月16日;定位论证依据;彭泽县城镇人口4.7万，市场年推盘量40万，年销售量8万㎡;通过供给与需求关系，论证市场前景;通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景;便利和舒适的日常居所;通过项目性价比，挖掘市场巨大需求;;方案一：纯住宅社区——利润是2,741.3万元，但是安全性高，快速回笼资金。 方案二：商业+住宅——利润是3,196.4万元，但是不确定因素多，风险大，回笼资金慢。;一期目标及推广节点控制;三期回笼资金目标;如何达到销售目标;项目形象定位中高端，打造小池房地产NO.1 配置社区巴士解决交通屏障 中小户型设计，形成合力，做到总价低，首付低，月供低 在九江宣传，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度 一江两岸的潜力价值 花租房的钱买房——划算 ……;如何达到我们目标——寻找项目突破口;本项目目标客群的特征;使??者Occupants;规划建议;144米;户型面积配比;投资成本估算;方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业;方案一：中小户型住宅+5000㎡配套商业;水系绿化带;户型面积配比;投资成本估算;投资成本估算;投资利润估算;确定原则： 满足政府规划要求：不能体现为住宅项目，与县委、镇政府的建筑形象相溶合 差异性、品质化：在风格新颖，规划适度超前，扩大客源，吸引投资客;规划布局示意;项目开发建议——分三期步骤开发;商业区建筑形态示意;商业区建筑形态示意;一层调高5米商铺;提升了整体开阔性及档次，降低了容积率。;商业区域;项目定位;江北新区：一江两岸，区县共建。合并发展，人心所向，大势所趋，并不是所有人看到了“一江两岸”的居住前景，有人更看到了“区县共建”后的财富未来。我们要告诉人们沿江发展的前景。 轴心：目前105国道是贯通城东西和九江的轴线干道，从未来2-3年的片区发展情况看，打开城市向北发展的瓶颈，因此，本项目处于轴心之位。;江畔·意大利·水岸生活元素;备选案名;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;户型优化;户型格局建议;方正：户型强调规整实用，尽量减少公摊和交通面积。 功能房要多：要尽量增加功能房，如麻将室、阳光房、保姆室等（即“+1房”），功能房开间可压缩。 客厅朝向：客厅及主卧要求必须布置在南向，而且观景要求也主要是布局在这两个功能房里。 空调机位：客厅及卧室均要考虑空调机位，并结合立面做好美观效果。 生活阳台:宜考虑生活阳台（2㎡左右），上有上下水布置水池和洗衣机位。;飘窗：突出本项目内外景的优势，可采用观景阳台和落地式飘窗等设计手法。但位置与数量应该合理、勿滥。 豪华户型：豪华型户型要求有入户花园，5.1开间客厅，3.9以上开间主卧，独立书房，步入式衣帽间，豪华主卧卫生间等客厅朝向： 送面积：如（1）落地式凸窗（2）2.４米以上大进深阳台（3）落地式转角景观窗等。 ; 创新点 户型; 花园洋房设计层数为5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。 ;门厅的格调感觉;底层架空的泛会所空间; 情景房设置于首层，可用作书房、茶室、客房等功能，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。 ; 设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。 并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。 ;户型特色—— 室内外的小型私家花园或迷你阳台 在阳台内外增设可供种植的空间 顶层设露台 增添情趣与特色 与园林相呼应 ;送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间。;180度外飘窗，景观主卧;赠送内阳台与大露台增加可使用空间，提高舒适度 ;中海塞纳丽舍136平2房2厅2卫：;——花架赠送;说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供