九洲远景2013年9允锹长沙先导大王山旅游度假区滨水商业街中期汇报.ppt

;目录 A 宏观研究 B 立地研究 C 消费者研究 D 竞争研究 E 基准比较分析 F 项目初步概念 G 租户访谈 ;九洲远景简介;;;*;*;*;资料来源：Internet，《“十二五”长株潭城市群发展规划纲要》，九洲远景分析;长沙预计最快2013年将有地铁通车，未来通过与长株潭城际铁路衔接，有望扩大城市辐射力;长沙2011年GDP达5619.3亿元，增长率达14.5%，对零售市场的快速发展提供支撑;;长沙2011年社会消费品零售总额2126亿元，增长率与武汉持平，近年来零售总额年均增长率接近20%，商业市场发展迅速;长沙第三产业占比为39.6%，属区域内中游水平，第三产业内以商务服务、文化娱乐等营利性服务业和批发零售业为主;长沙市2011年常住人口709.1万人，2010年非户籍人口增长了40万人，人口导入倾向明显，城镇化率达68.49%，城镇化水平快速发展;;;*;*;*;从数据可知，第二产业主导长株潭城市群的国民经济，而长沙依旧保持其核心经济地位;长株潭2011年常住人口1374万人，非户籍人口复合增长率为1.78%，人口导入倾向不明显，但城镇化率达62.08% ，城镇化水平较高;九洲远景简介;;*;项目位于长沙市大河西先导开发区内，是政府重点开发区域，目标是成为长株潭城市群战略整合核心承载区;大河西先导区作为全国“资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试点先导突破区，将会给岳麓区带来发展契机（1/2）; ;;;*;*;*;;*;;*;;九洲远景简介;;长沙市旅游经济的平稳增长和家庭式自驾游的兴起，将带动城市周边景区经济，扩大客源半径;;;长株潭客群具有以家庭为单位的周边地区短途出行习惯和以餐饮美食为主的消费特性;数据显示，长株潭城市客群偏向1-3天的短途 旅行，而在目的地选择上，城市周边地区成为首选;统计发现，46%客群有与亲人、家人出游偏好，27%选择平日出游，项目的应利用地缘优势拓展长株潭家庭旅游市场;长株潭客群对旅游产品的选择多元化，但更关注旅游目的地的特色美食和民俗体验;除酒店住宿外，餐饮美食仍旧是主要消费项目，而49%属于中端消费客群（出游花费在人均1000-2000元）;;长沙市客群整体学历较高，以家庭消费结构为主，偏好周末同友出游;消费者家庭结构以多人家庭结构为主，其中小三口之家（年轻夫妇带学龄前儿童）占37%，后期业态设置需考虑年轻客群需求;调研消费者学生、专业技术人员比重较多；本科、大专学历较多，合计接近7成，未来引进品牌注意档次选择;饮食、游憩是长沙市民的消费重点，半成以上倾向与朋友一起出游;长沙市民具有较强的周末出游意愿和4～7天的游憩时间安排;问卷问题：各品类每次的消费金额、消费频率是怎样的？——餐饮;问卷问题：各品类每次的消费金额、消费频率是怎样的？——文化娱乐;*;*;;;;九洲远景简介;;*;*;;*;*;*;*;*;*;*;*;竞争对手评判;渔人码头与本项目一南一北，体量相当，可实现客群区分，借鉴其在长沙的档次定位和客群定位;九洲远景简介;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;分三期开发的苏州李公堤，形成了及餐饮、娱乐、光、休闲等为一体的国际风情商业水街，并成为休闲商业胜地;*;*;*;*;*;*;;*;九洲远景简介;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;依据资源等特色，文化旅游项目主题类型主要有11个，借助项目优势分析与筛选，确定项目核心主题;*;*;综合诸多因素分析，滨水、主题商业可作为项目主题思考方向;*;;商旅文街区是指依托城市特有的历史文化、建筑等物质及非物质文化遗产发展而成的集商业、旅游、文化以及休闲于一体的多功能街区;历史文化是商旅文街区存在的基础，旅游是推进其发展的动力，根据商业与文化的结合程度可将商旅文街区分为三种类型;第一种是历史文化主导型，以特色历史文化与旅游为核心，商业只是一种补充与点缀，如平遥古城南大街、福州三坊七巷等;第二种是商业主导型，以发展现代商业为核心，历史文化/建筑只是一种载体，如苏州李公堤、南京1912等;第三种是商业与文化共同主导、商业与文化相互促动，如南京夫子庙、大理古城、成都锦里等;核心概念;大王山滨水文化街区作为湖南标志性旅游景点，旅游是其发展的核心驱动，而商业是旅游发展的基础，湖湘文化特色与娱乐文化是灵魂;资料来源：九洲远景分析;*;;*;*;;*;目标远景;*;*;大王山滨水文化街以新式湘菜为主，传统八大菜系、西餐、亚洲餐饮、小吃快餐、休闲餐饮等为辅的餐饮业态;以酒吧、非遗文化展示馆、KTV、电影院、足疗按摩、摄影馆等业态组合共同构成大王山滨水文化街的文化娱乐组团;项目主动线以类S形贯穿整个街区，中间通过一主两次三个节点（广场）将功能区与游憩区进行有效结合；街区以BLOCK形