合富辉煌2010年07是月04日柳州彩禾地置业·河东项目策划案全.doc

 PAGE - 83 - 前 言 今天的柳州房地产市场经历一轮疯狂后已趋于平静。 彩禾地地产的到来，将是一股新生力量，丰富着、贡献着柳州房地产市场。 彩禾地地产的到来，给河东市场，特别是河东CBD商圈带来的不仅是量的提高，也将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。 根据彩禾地领导关于河东项目的指示精神，我司组织专门小组实地考察研究，事后一致认为：彩禾地河东项目作为河东CBD商圈的后起之秀，如何根据项目自身的具体特点，博采众长，科学享用CBD成熟市场的优势来发展本项目将是项目考究的重点，并在开发实施过程当中如何平衡项目住宅物业与区域住宅市场、项目办公物业与区域办公市场、项目商业物业与区域商业市场之间的关系，以较高、更快的开发速度进入市场和较稳的销售速度占领市场为目的。处理好项目整体与局部、成本与收益等各种复杂的矛盾关系，整合资源，循序渐进，才是项目成功的关键。为此，本着尊重市场规律、兼顾现实的原则，我们编写了此方案。 鉴于项目产品基本确定及一栋建筑内涉及多种物业的特殊性，站在区域发展的个性及重要方向的指导下，我们对其产品在不改动大方向的前提下提出一定的修改建议。让项目产品被市场所接受、被客户所接受。若本方案获得通过，我们会依托合富十多年的地产资源整合平台，按照科学流程对河东项目做更专业、深入、细致的研究，并全程密切根据方案的实施，为项目的成功开发保驾护航。 同时，合富辉煌柳州公司作为长期立足柳州，根植广州面向全国的大型房地产运营机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对柳州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为彩禾地成功进入房地产市场，成为柳州市场的新宠，充分发挥自身的力量与经验，实现与市场的三赢。 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc265971488 第一篇 宏观市场  PAGEREF _Toc265971488 \h - 3 -  HYPERLINK \l _Toc265971489 一．柳州市近期经济发展政策  PAGEREF _Toc265971489 \h - 3 -  HYPERLINK \l _Toc265971493 二．柳州房地产市场发展状况分析  PAGEREF _Toc265971493 \h - 4 -  HYPERLINK \l _Toc265971498 三．房地产市场发展特征总结  PAGEREF _Toc265971498 \h - 9 -  HYPERLINK \l _Toc265971499 四．历年来政策一览  PAGEREF _Toc265971499 \h - 10 -  HYPERLINK \l _Toc265971500 第二篇 区域市场研究  PAGEREF _Toc265971500 \h - 13 -  HYPERLINK \l _Toc265971501 一．河东中心周边项目一览  PAGEREF _Toc265971501 \h - 13 -  HYPERLINK \l _Toc265971502 二．区域竞争项目分析  PAGEREF _Toc265971502 \h - 14 -  HYPERLINK \l _Toc265971506 第三篇 商业市场研究  PAGEREF _Toc265971506 \h - 23 -  HYPERLINK \l _Toc265971507 一．柳州市商业市场  PAGEREF _Toc265971507 \h - 23 -  HYPERLINK \l _Toc265971511 二．柳州市写字楼、办公公寓市场  PAGEREF _Toc265971511 \h - 26 -  HYPERLINK \l _Toc265971512 三．价格和租金  PAGEREF _Toc265971512 \h - 29 -  HYPERLINK \l _Toc265971513 四．商业物业市场需求  PAGEREF _Toc265971513 \h - 29 -  HYPERLINK \l _Toc265971514 五．目前柳州市写字楼存在的主要问题  PAGEREF _Toc265971514 \h - 30 -  HYPERLINK \l _Toc265971515 六．写字楼、办公公寓综合分析  PAGEREF _Toc265971515 \h - 30 -  HYPERLINK \l _Toc265971516 七．酒店分析  PAGER