宿迁市希望城二期是营销策划执行报告.docVIP

PAGE  希望城二期营销策划执行报告 第一部分 希望城二期营销策划报告市场篇 (一)、项目概况 本案由宿迁市希望房地产开发有限公司开发的综合性高档次公寓，项目位于宿迁市开发区东侧，北临威海路绿化带，东至古黄河风光带，西靠富康大道,周边生态环境良好。 总用地面积238678平方米，总建筑面积358017平方米, 容积率1.5，规划总户数为2419户，为大型规模高尚社区。 规划面积：63m2（一房）—299m2（联排别墅） 面积配比：1 房 63—65 m2 100套 4.2% 2 房 84—107 m2 706套 29.2% 小3房 119—127 m2 890套 36.7% 大3房 134—141 m2 556套 22.9% 复 式 169—255 m2 147套 6% 联排别墅 299 m2 20套 1% 开发序列： 本案总建筑面积358017平方米，拟分四期开发。其中一期2006年12月28日开盘，总90套。预计今年九月开始推出第二期总960套房源。 (二)、市场背景 产业背景 1、宿迁位于江苏省北部，总面积为8660平方公里，其中市区面积136平方公里，人口35万左右。下辖三县两区（沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区和宿城区）。市区规划按“一体两翼”的原则，中间为市政府所在地，东部为宿豫区新县城区，西部为宿城区政府所在地。整个城市的支柱性产业主要以轻工业为主，如炼酒（宿迁是双沟、洋河的生产基地）、建材（玻璃、水泥）。　　 2、目前政府确定河西为城市的发展方向，准备把整个城市的中心区域向河西延伸，目前绝大多数的宿迁政府、机关都在河西的新区重新落脚。 3、市区人均住房面积由01年的16平方米提高到了目前的近30平方米，房屋成套率由01年的43.5%上升到了07年初的80%左右，商品房公寓化是改善宿迁市民住宅的必然趋势； 4、最新土地开发数据显示：计划开发量超过400万平米.已开工300万平米以上.已竣工近200万平米，宿迁房产业发展非常迅猛； 5、相关部门土地数据：近70个项目应开发商品房600万平方米以上，未开发200万平方米左右、已批准项目未开发率为33%；根据往年的土地供应情况，现累计未开发的土地近300万方，土地储备非常充足。根据规划，城区人口要从2005年的32万发展到2010年的60万，因此宿迁房产业必然有很大的发展空间； 6、宿迁房产开发企业到超过60家，年开发能力超过350万平米， 经初步调查，目前整个宿迁城区近80个楼盘在售，供应量非常大； 7、目前未开盘的楼盘的总建合计:住宅约56万平方米,商业约62万平方米；新开楼盘总建合计约40万平方米，新区总建为165万平方米，老区推案量为81万平方米，宿迁整个市场目前在售的老楼盘推案量为246万平方米，07年整体推案量将达400万平方米（含少量商业）。 板块特征 根据宿城区新楼盘地理位置、发展状况，将其分为四大板块 板块名称地段区域区域配套价格区间代表楼盘客户群老城区板块以市府东路和幸福路为中心经济、文化、娱乐中心，商业、生活配套齐全2400-2800元/平方米金港花园、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸宿迁上层富人、政府公务员楚街（市政府）板块以楚街为中心宿迁的一条仿古街，宿迁新区商业最集中的街道2200-2500元/平方米名都●水景豪宅、富丽莱嘉苑、华泰御花园、仁恒公寓商人、政府公务员和部分投资客霸王举鼎板块以霸王举鼎为中心宿迁几大干道会聚处，位于新区发展的中心2100-2300元/平方米国泰广场、金陵名府、项王小区客群较广，政府公务员、动迁户、投资客商贸城板块以义乌国际商贸城为中心在售楼盘最集中2000-2200元/平方米绿城庭园、金色水岸、富豪●现代城、青华花苑、天星花园客群较广，包括政府公务员、动迁户、投资客等宿城区作为宿迁市的中心区，其房地产市场正处于一个热火朝天的发展阶段。调查结果显示本区的楼盘明显多于宿迁其他区域，而本区的楼盘则主要集中南北两大区块：一是楚街周边，依托此商业中心，打造纯生活社区，此区块又毗邻市政府，为楼盘提升了工程形象；二是义乌国际商贸城周边，依托将成为宿城商业中心的商贸城，打造又一生活社区，而且周边钟吾医院、青华学校更给其带来生活上的诸多便利，区块的房地产正依托义乌国际商贸城而迅速崛起！ 市场层面 市场竞争激烈，现市场房源充沛，其中老城区、楚街板块供应量均衡