河北省南宫项目营是销策划草案.docVIP

房商网-海量房地产资料下载 房商网-海量房地产资料下载 项目营销策划草案 石家庄鑫隆房产销售代理有限公司 2007年5月8日 市场调研 前言 市场调查是进行策划的基础，是企业决策过程的首要环节，尤其是对于房地产企业来说，决策过程长、难度大，其房屋类型、户型设计、配套设施、物业管理、建筑风格、销售价格与策略均需按照地段、交通等周边环境及成本和目标消费者的需求心理而规划和执行。因此在正式进行规划和设计前，应进行科学周密的市场调查，了解消费者的消费倾向、房产市场状况、竞争态势，掌握大量的第一手资料，为决策活动提供科学的依据。 调查内容 （一）南宫市宏观环境的调查 1、宏观经济及市政规划 2、南宫市县房地产现状 3、当地商圈状况调查 （二）需求市场调查 1、住宅市场 （1）购房目的 （2）购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性、建筑质量、开发商品牌、规模、项目知名度、交通、物业管理、社区人文环境） （3）购买行为与决策（购房信息来源、适宜置业时期、） （4）价格支付能力 （5）对住宅市场单体楼盘的认知程度 （6）市民置业意向（未来几年之内职业等） （7）购买人群 （8）对交房标准的需求 2、商业地产市场 （1）消费者在商场购物时的消费习惯 （2）消费者消费水平 （3）消费者在商场购物时的关心因素排序 （4）市民投资的偏好（投资方式、投资意向、投资形式） （5）市民投资总价控制 （6）项目在南宫市民中的感知程度、以及未来对项目地块的投资意向 （三）竞争市场调查 1、基本情况 （1）楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、容积率 （2）类别、档次及整体布局 （3）装修材料、水平 2、硬件设备 （1）配套服务功能及功能分区 （2）公开销售日期 （3）销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 （4）付款方式、银行按揭安排 （5）车位配备 （6）物业管理公司及费用 3、营销策略 （1）目标客户选择决策 （2）市场定位与宣传重点 （3）营销组合策略 （五）消费者基本情况调查 市场调研篇 第一节、南宫概况 一、城市概况 南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天津、郑州等大都市；境内有106、308国道和邢（台）—德（州）线、肃（宁）—临（西）线、祁（村）—南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。 南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、全国商品粮基地市（县）、全国节水农业示范市（县）、全国秸秆养牛示范市（县）、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。 全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市域总面积856平方公里。 二、经济发展 2005年，全市国内生产总值完成52.4亿元，同比增长21.8％，财政收入完成4.5亿元，同比增长56.3％，农民人均纯收入达4762元，同比增长15.1％。全县入统工业企业完成增加值27.4亿元，同比增长43.6％，民营企业营业收入完成130.9亿元，同比增长53.87％。 三、南宫市房地产行业的发展概况 南宫地产从起步到现在大约6年左右，历程较短 项目开发主要以住宅和临街商业为主 地产项目价格波动不大 政府政策性引导对地产开发的影响明显 市场竞争尚不充分 第二节、南宫市房地产市场现状及发展趋势分析 一、市场潜力正逐渐被挖掘出来，市场充满希望。 通过对南宫市近几年的地产项目的跟踪调查发现，当地客户对购买商品房非常的认可，例如：南宫市市场对购买期房、预先付款基本不排斥，说明市场正在逐步走向成熟。 二、房地产投资：增幅加快，稳定增长 南宫的房地产市场受国家政策影响，房地产投资在保持稳定增长同时，年投资增速逐年加快，从近几年的总体情况看，泡沫成分和投机性需求相对较小，房地产投资一直保持适度规模的合理增长。房产新政出台后，并没有出现房地产投资缩水的情况，这说明当地房地产开发投资总体状况比较平稳，对房地产市场健康有序发展十分有利。但从未来3年内走势分析来看，中小户型套价较低拥有极多的市场需求。 三、实际购房需求仍是商品住房市场主流 通过对南宫在售楼盘客户构成的调查可以得出结论：尽管房地产市场存在少量的投机炒作等行为，但实际的购房需求仍是市场主流。 四、商品住房价格稳步攀升 从2004年以来，南宫住房价格呈现小幅上升趋势，至2006年底，涨幅在200元/㎡。保持了稳中有升的趋势，没有出现大的波动。 五、购买对象以市区和周边特色产业乡镇为主 这两个区域也是今后市场推广的重点区域 六、市场规模有限 南宫市区总