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PAGE  第一部分 市场篇 一、洛阳社会经济背景 （一）城市概况 1．城市位置 洛阳是河南省省辖市，为河南第二大城市，位于河南省西部黄河中游两岸。东距省会郑州124公里，西距古都西安385公里。南邻南阳市，北与焦作市、济源市接壤。 洛阳城市区位图 2．行政辖区 洛阳为地级城市，现辖孟津县、新安县、伊川县、宜阳县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县、涧西区、西工区、老城区、瀍河区、郊区、吉利区等8个县6个区，代管偃师市。 3．城市面积 洛阳城市南北最大纵距168公里，东西最大横距170公里，辖区总面积15208.6平方公里，其中市区面积544平方公里，城市建成区面积88.8平方公里。 4．城市人口 截至2003年末，洛阳全市人口为636万，其中市区人口为145.7万，城镇人口为214.4万，农村人口为465.1万。 5．城市特色 洛阳是闻名中外的旅游城市，城市旅游资源丰富，包括龙门石窟、牡丹园、白马寺等。 洛阳是中国六大古都之一，有深厚的历史文化底蕴和龙门石窟、白马寺等众多文物古迹，1982年2月15日被国务院列为国家历史文化名城。 洛阳也是举世闻名的牡丹城。洛阳牡丹迄今有1300多年的历史，现已发展到500多个品种、400多万株，每年都吸引着几十万中外游客前来观赏。 （二）城市经济发展状况 1．总体经济发展水平 数据来源：2004年洛阳统计年鉴 2003年洛阳经济取得了突破性的发展，GDP达到了686.3亿元，，人均GDP达到了10786元人民币，折合美元为1300美元，高于全国人均1000美元的经济发展水平，预示着洛阳经济正朝我国小康发展目标迈进。 2．产业构成 洛阳作为我国老工业城市之一，工业基础雄厚，第二产业对经济的贡献极其突出。随着洛阳 “工业兴市”战略的提出，以工业发展为龙头、以旅游等三产为辅的产业比例将进一步加大。 3．居民生活水平 年份2002年2003年同比增幅城镇居民人均可支配收入（元）7161800511.8%城镇居民人均消费支出（元）538758849.2%农村居民人均纯收入（元）212222777.3%农村居民人均消费支出（元）152016478.4%城镇居??人均住房使用面积（㎡）19.520.97.2%农村居民人均住房面积（㎡）28.729.73.5% 2003年城镇居民收入水平改善明显，但其增幅仍低于经济发展增幅； 农村居民生活水平有所提高，但改善程度不如城镇居民； 城镇居民住房使用面积为20.9㎡，距离我国人均住房使用面积30㎡的小康标准仍然较远，城市居住环境改善空间较大。 （三）城市发展规划 1．城市总体规划 《洛阳城市总体总体规划1997－2010》确定了1610平方公里的城市规划区范围。在总体上，洛阳市实行“西扩南移”的城市发展战略。在城市规划区内，实行城乡统一规划管理。要积极开发新区，缓解旧区压力，保护古城风貌。保持组团式的城市布局，主城区在调整完善的基础上，向陇海铁路以北、跨洛浦河向西南方向发展。 2．城市发展目标 洛阳是国家历史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通枢纽。洛阳市的建设与发展要遵循经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，搞好产业结构调整和优化升级，完善城市功能，逐步把洛阳市建设成为经济繁荣、社会文明、设施完善、文化遗产得到妥善保护的文明城市。 （四）总结 1．洛阳是河南第二大城市，是国内知名的历史名城，也是国内外知名的旅游城市。洛阳也是重要的交通枢纽城市，多条铁路干道、高速干道、国道等交汇于此。 2．最近几年洛阳经济取得了较大的突破，人均GDP以及衡量居民生活水平的指标虽取得了突破性进展，但仍处于全国平均水平行列，距离全面实现小康的发展目标仍然比较遥远，城市发展空间巨大。 3．居民收入水平的改善，带来了洛阳居民消费的亟待升级，以汽车、房产等耐用消费品为特征的中高端消费逐渐步入大众化消费阶段。 4．洛阳城市“西扩南移”规划战略的实施，未来洛阳城市将以崭新的面貌呈现，新城基础设施的建设将带动区域房地产市场的跨越式发展。但由于政府经济发展基础以及财力的有限，未来新城的建设与发展将至少历经5－10年时间。 二、洛阳房地产市场发展状况 （一）商品房市场分析 1．总体市场分析 （1）房地产开发投资状况 年份2002年2003年2004上半年全社会固定资产投资（亿元）156212—房地产开发投资（亿元）—189.8商品房施工面积（万㎡）—454—商品房竣工面积（万㎡）—12051 2003年全市房地产开发投资总额18亿元，房地产开发投资占社会固定资产投资比例不足10%；房地产开发投资总量增长的同时，房地产对国民经济推动的作用并不明显