青岛百丽广场(终稿)研讨.ppt

百丽广场 商业策划建议书;前言;目录;项目现状回顾;项目概况;西区销售情况统计表;项目市场定位;准确把握本项目之定位需要从商业类型和独特卖点两个维度来进行分析：;2.1 项目的商业类型定位;城市商业发展趋势;2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济总量对比;以北京为参照，青岛2008年的总体经济发展水平与2006-2007年间北京之发展水平较为接近，较高的居民生活水平为城市商业零售业的发展奠定了良好的基础，购物中心等新型零售模式已开始蓬勃发展，但与北京的商业零售业发展程度相比，差距仍然较大 ;□ 商业业态的发展与人均GDP的关系;城市商业逐步由单一化、集中化向多元化、多中心化方向发展，消费者选择日益多样化，商业竞争更为激烈；各商业中心进一步细分市场、提档升级零售模式，寻求新的发展空间;本项目所在的奥帆基地区域成为政府重点规划发展的市级商业中心之一 城市商业将以综合多元化的新型购物中心为发展导向;城市经济的良好发展状况及较高的居民生活水平，为城市商业发展奠定了坚实的基础;区域商圈环境;海信广场;5A级景观——奥帆基地周边将建一个5A级景区， 市中心滨海景观带，旅客必选之地;;现有供应商业类型结构（按面积分类）;百丽广场;;项目立地条件及业主方发展愿景;- 本项目位于青岛市奥帆基地，处于青岛市中心滨海风景旅游区，拥有优质的自然景观资源，区位旅游氛围较为浓厚，亦是城市未来重点发展的商业区域之一 - 本项目总建筑规模达到近20万平米，属于大型商业项目，项目周边亦拥有海信广场、JUSCO等商业项目，未来区域商业发展具有较大空间;- 依托一线海景资源及周边区域的低密度城市规划，本项目四周可视性较好，尤其南侧面海区域可视性极好，宜将周边优质的景观资源与本项目的发展充分的结合，打造出一个出色的城市地标性商业建筑;可达性;;;项目商业类型定位;;类型;2.2 项目的独特卖点（核心竞争力）;消费者概况;引申;本项目与海信广场、佳世客形成了区域组合竞争体，该区域是青岛未来城市重点发展商业区域之一，三个商业体之间既有竞争，亦有互动互补之关系;核心价值及空白点解析;;项目核心价值体现;2.3 项目的市场定位;家庭、欢聚;项目消费群定位;商业档次定位： 定位于中高档的时尚化、生活化、体验化、综合化的“一站式”都市型购物中心;项目西区业态布局建议;西区业态布局;西区业态布局;西区业态布局;西区业态布局;西区业态布局;3.1 方案一;;;;西区整体业态布局示意;西区业态布局;;业态布局品牌举例;本色汇;食;西区业态布局;西区业态布局;西区业态布局;方案一 》》品牌落位;西区建议品牌落位;L2;西区建议品牌落位;3.2 方案二;;;;西区整体业态布局示意;品质生活馆;西区;西区业态布局;业态布局品牌举例;方案二 》》品牌落位;西区建议品牌落位;L2;西区建议品牌落位;3.3 业态布局方案比较;建议方案;项目西区租金建议及收入推估;项目西区租金建议;项目西区租金建议;东区首层标准零售 店铺租金水平 450/元/月/平米;楼层;西区L1层租金建议;西区L2层租金建议;西区L3层租金建议;西区L1层租金建议;西区L2层租金建议;西区L3层租金建议;一般情况下，购物中心的成功运营前期需要一个时间阶段进行市场培养与认知：;出租率;经过初步测算，本项目西区前五年租金收入测算为：;西区营业面积和租金收益按业态划分比例;本次提报租金收益与上次提报租金收益对比;项目建筑设计优化建议;建议西区整体加天幕;建议西区整体加天幕;建议西区整体加天幕;建议东区餐饮街与购物中心衔接处增加透明顶棚;建议西区加风幕;L3;1;1;合并店铺之建议:;合并店铺之建议:;合并店铺之建议:;增加部分店铺餐饮条件，增加店铺出租灵活性;增加电扶梯的建议;平面动线优化建议;区域设计及装潢应更为丰富、充满青春朝气。;装修装潢建议;聘请专业的设计公司指导租户进行室内装修，从每个细节彰显项目的青春时尚与众不同;其他建议;地点：地下一层东面大堂 概述： 空中运送人、物体、维修保养过程中，都有发生意外坠落的可能。;建议 ：预先铺设、安装好舞台电源线、电源插座，有利于推广活动的展开。;建议：安装天车，便于商场中庭日常维护保养。;地点：西区B1层下沉广场概述：地面缺少排水管口，容易积水。建议：预埋排水管及开凿排水口。;地点：西区屋面西南角概述：有一个无盖的房间，室内地面低于室外地面，雨水无法排出。建议：房间地面垫高或房顶加盖。;地点：西区西侧 概述： 该地块荒芜严重影响广场整体形像，有碍观瞻。;项目东区业态布局及品牌落位;方案一配合西区运动休闲概念的东区品牌落位;;东区 — L1品牌落位;;L2;;东区 — L3品牌落位;东区及西区B1业