宅别墅户型与规划案例解读.doc

[键入文字] [键入文字] 豪宅别墅户型与规划案例解读 全国成功化解规避高密度别墅应对分析 规划体系——车行系统全地下布置 本案例数据解读： 本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。 降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。 推荐手法：车行系统全地下布置 在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。 优点： 1、增加绿化面积，增大花园面积 2??减少路网，提高容积率 缺点： 管线建设复杂，成本也较高 借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山 项目总平面图 项目基本数据： 建筑形态双拼、叠加、联排别墅、花园洋房占地面积14.4496公顷容积率1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8）绿化率50%装修标准毛坯楼板地价约10700元/㎡销售情况项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。 案例逻辑阐述： Q[问题]：70/90政策、高价拿地 A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化 S[解决方法]：人车分流 典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准 行列式排布，布局紧凑 宅间绿化分散布置为主，集中绿化主要位于会所区域 项目沙盘示意图 沙盘解读： 虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。 项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。 案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽宅间道。 滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观。 详细规划解析： 景观与道路示意图： 社区内部无车行道路，种植大量绿化作为宅间景观，起到隔离建筑的目的。 车行道路 小区内部无车行道 景观面积得到有效增加 人行道路示意图： 社区内部实景图 社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。 人车分流对应地下车库示意图 地下车库出入口实景图 借鉴案例2：上海金地·湾流域 项目总平面图 项目基本数据： 建筑形态双拼别墅、花园洋房、小高层占地面积12.5万㎡容积率1.5 （其中双拼0.6）绿地率35%装修标准别墅为毛坯，公寓带装修，装修标准在2000-2500元/㎡销售情况项目08年7月开盘，截至目前公寓成交单价集中在1.5-1.8万元/㎡；而双拼别墅最高成交单价达3.3万元/㎡，已成交42套，销售效果较好，客户认同度高。 双拼别墅得益于花园面积的增加，产品溢价产生较明显。 案例逻辑阐述： 以24的理念，强调健康步行，实现别墅住区全地下车库，人车分流 车行进口 人行进口 南北人行通道视觉通透，尽赏河景和生态公园 别墅区宽6米的人行步道，通过步行替代车行，实现整个社区的静谧居住感。 详细规划解析： 别墅区域的全地下车库设计有效减少了路网面积、增加绿地面积，从而减小由于容积率限制而对别墅品质、舒适度、私密性等方面的影响，有效塑造了0.6容积率下的舒适双拼别墅。 别墅区花园景观示意图： 由于没有了车行道，双拼别墅的花园面积能够集中并且增大，增加了产品价值 易居观点：人车分流、车行系统全地下布置的方式是中渝项目在规划上可借鉴之处。 1.3.2 凸现价值感的建筑风格 建筑风格取向 据统计，目前高端城市别墅项目的建筑多采用欧式风格立面设计，其中又以法式建筑风格居多。 法式风格解析： 偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型；建筑线条鲜明，凹凸有致，呈现出一种华贵；对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫；颜色稳重大气。 其典型的建筑要素包括： 1．屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直；屋顶上多有精致的老虎窗；2．外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式柱廊、雕花、线条等，制作工艺精细。 建筑立面观感与质感 色系： 由于建筑密度高，因此建议整体建筑立面呈浅色系，可弱化人体视觉上对物体产生的密集感。 材质： 根据定位，目前高端别墅立面材质一般较多选用国外的优质石材。平方米单价多在1000元以上。窗多选用名牌包木双层中空玻璃，其他各部件也多以进口产品为主。 借鉴案例3：