中金公司2009年房地产行业策略全.pdfVIP

2009 年 3 月 11 日 房地产行业 中金公司研究部 分析员：白宏炜 baihw@ 新屋成交量回暖能否持续？ (8610) 6505 1166 要点： 焦点问题讨论---房屋成交量回暖能否持续？我们的结论是： ? 一二线城市房地产成交量 08 年已经见底，09 年将启稳回升，而其它城市将滞后半年左右；二月份成交量回升有 低基数和压抑需求释放因素，三月份成交量将难以继续大幅度提升，二季度将趋于稳定。各国经验表明，住宅 刚性需求是长期的，对照经济发展水平和城市化水平我国 08 年住宅 5.6 亿的成交量将是未来几年的低限； ? 房价将滞后于成交量见底，维持 09 年四季度价格见底判断，未来价格走势更多体现在结构性调整和区域性波动； 房地产市场回归 05 年以前的竞争态势，企业差异明显，产品质量好、成本控制能力强或者拥有大量廉价土地储 备的公司将明显受益； ? 国际经验表明，房地产长周期调整都发生在经济衰退之际，而房价走势与经济走势正相关并略滞后（参见 08 年 7 月 16 日《国际比较看地产行业走势》）；预计今明两年中国经济将保持增长，房地产行业不会出现长周期调 整，我们维持 2~3 年中期调整判断； ? 如果经济走势弱于预期，政府仍有降息、减税、扩大信贷等政策刺激地产需求，而开发商以销定产策略及信贷 放松和销售回暖意味着开发商资金最困难期已经过去，但利润率的挤压和盈利的增速将滞后于现金流的改善。 板块投资建议 ? 超配地产股：我们分析过降息周期后半段地产股票走势较好(08 年 12 月 3 日《降息后半段看地产》)，而目前我 国有降息空间但幅度有限，且随着开发商降价成交量出现明显回升，所以我们认为地产股近期将跑赢大盘；建 议超配地产股； ? 板块估值分析：经过前期调整，地产板块估值水平目前处于国际市场的偏高端。A 股估值高于 H 股；A 股和 H 股公司 09 年预测市盈率分别为 18.5 倍和 9.5 倍，对净资产值分别折让约 2%和 38%；P/B 分别为 2.0 倍和 1.0 倍。 ? 股票投资建议：经过前期反弹，龙头地产公司估值吸引力下降，但流动性和抗风险能力可享受估值溢价；A 股 投资者投资策略是重点一线地产，同时关注具有区域优势及土地成本优势的地方优质企业；H 股投资者除龙头 地产外，可增持估值吸引力较大的中低市值地产股； 08 年房地产行业数据分析 ? 商品房销售面积下降 18.5%，房价首次下跌。08 年商品房均价 3877 元/平方米，同比下降 0.2%，这是 02 年以 来的首次下降，其中住宅均价同比下降 0.3%；竣工面积增幅 0.5%，销售面积同比下降 18.5%，而去年同期增速 为 32%；商品住宅销售面积 5.59 亿平方米，住宅竣工面积为 4.77 亿平方米，供求差有所缓解。 ? 先行指标显示房价仍面临下降压力：房地产开发投资额同比上升 21