香榭岛定位及物业发展建议[前期_别墅_山景地产宏观大势研判]研讨.ppt

香榭岛定位及物业发展建议报告;项目现阶段产品面积在1000平米左右;Q1：房地产宏观大势将何去何从？;DATA;;城市;　INDEX;受到整体经济下行趋势的影响，未来2-3年我国房地产业将进入调整期;Q2、南京别墅市场;南京是一个不缺乏资源的城市;凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎”的别墅版图;紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形成了城市顶级别墅区;仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区的经济型别墅板块;江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了城郊资源别墅区;江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从二居所向第一居所转变;所以，项目所在板块在南京的别墅版图中没有资源的绝对优势;即使在板块内，也将受到复地· 朗香别墅或玛斯兰德这样拥有相似资源或较强资源项目的强烈竞争;Q2、南京别墅市场;原则。;项目现阶段产品面积在1000平米左右;而这类产品属于市场的顶级别墅产品;基于项目小规模、无绝对资源优势的特征，以及目前宏观大势，产品风险性较高 ;;大势：前景暗淡、淡市持续;本项目将面临区域外和区域内的双重竞争，其中区域内是主要的竞争威胁;板块;片区;客户;大势：前景暗淡、淡市持续;南京别墅市场中，别墅阵营越高端其溢价空间就越大 ;;追求品味和身份的产品是南京高端别墅客户在购买过程中所显现出来的重要个性特征;刚性需求;南京高端别墅客户关注楼盘气质、楼盘理念，而这些正是高端项目溢价的主要因素;价格下线; 南京人;楼盘名称;项目核心竞争力选择：人文+产品;大势：前景暗淡、淡市持续;确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型;建立新的评估标准;客户群体;项目目标客户：南京的企业家，政府官员及企业的高层管理人员，具有精神层面需求的知性阶层;南京市场资源型别墅主流面积段在400-600平米之间;时间;在保证80%主流产品情况下，做20%顶级产品，以传达项目人文符号，提高项目形象;建立新的评估标准;『客观性』;居于山。隐于宅。乐于天下。;居于山。隐于宅。乐于天下;居于山。隐于宅。乐于天下;居于山。隐于宅。乐于天下;居于山。隐于宅。乐于天下;这样人文形象价值已经远远超越竞品;建立新的评估标准;布局的基础;;项目属性分析1：原始地形和技术指标;;;A.利用山势形成坡地建筑 B.利用山势节约建筑成本 C.利用山的环境形成外部园林 D.住宅与山体的对话;回归建筑本质;由建筑单元组合而成，通常建于单坡基地。 其主要特征是每工人住宅单元沿山坡重叠建造，下单元的屋顶是山单元的平台。 阶梯型做法既满足可地形的要求，又丰富了山地住宅的空间，同时避免了较多土方量。;大體量, 住宅位於綠化旁邊 Massive bulk by the side of landscape;吊脚式1;在山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度，这是一种简单有效的处理手法 勒脚形成采光车库，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特色功能;悬挑式：在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，一般结构成本较大，通常用于公建或特色住宅 成为视觉建筑和先锋建筑;层台组合型 依山就势,内部联系以交通步行为主,以大踏步连接,车行在外围或交叉解决。;人行道;第二台地;center;规划借鉴：天然溪谷 展示借鉴:自然资源 天然溪谷式的园林风格，充分利用现有的溪流和山体，对溪流做引导，使其穿行于社区/开辟登山径，连通项目与梧桐山; 住宅与山体的对话;厨房与自然对话 洗手间与自然对话;书房与自然对话—— 通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。;地下空间的突破;目前市场户型设计都较中规中矩，缺乏创新和附加值，地下室仅仅是别墅设计中规定动作，而并未真正挖掘其独特的功能;自然资源;;案例借鉴;案例借鉴;产品攻略2;不一样的符号网罗了一批不一样的客户，本项目符号意义在于展示高端、展示文化 ;INSPIRATION 设计灵感;思考推广线索 有机建筑，即自然建筑，建筑应该从自然中得到启示，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。 机会点 与场地自然的结合，对资源的最完美诠释 如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。;“人文住宅”的核心仍然是需求，是细节，是创意，是生活流程的还原……这里所提及的“人文住宅”并非人们常规需求，而是“可能被人们忽视的，内心深处的真实欲求”。;Inspiration 灵感;+ Nature 融入大自然;+ Mountain / Rivers 融入山与河;+ Life Diversit