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莲花河畔景苑再营销方案设计 【摘要】上海莲花河畔景苑在 2009 年 6 月 27 日发生倒楼事故之后，一时成为大家关注的热点，万科接手倒楼后，为提高购房者的信心、提升了楼盘的品质采取了一系列的营销设计手段。本文站在万科的角度根据该楼盘的实际情况对其进行再营销方案的设计。 莲花河畔景苑基本情况 花河畔景苑位于古美，靠近黄浦江支流淀浦河，属于河景房，由11栋13层小高层组成。莲花河畔景苑周边有轨道1号线莲花路站、外环路站；公交152、703B罗阳一村站、957罗秀路镇西路站。 “莲花河畔景苑”，系上海梅都房地产开发有限公司开发，该公司注册资金800万元，持有三级房地产开发企业资质证书，“莲花河畔景苑”原定于2010年5月交房。楼盘总面积为65666平方米，共有629套房源，房型以66平方米的1房和93-103平方米的二房为主。截至2009年6月27日，该楼盘共计售出489套房，累计合同均价为14297元/平方米，其中2009年5月销售出186套房。 2012年9月—2015年6月莲花河畔景苑的房价走势如下图所示： 莲花河畔景苑在建住宅楼倒塌事件 事件概况 2009年6月27日5时30分，上海市闵行区莲花南路在建楼盘——莲花河畔景苑工地发生楼体倒覆事件，致1名工人死亡。 莲花河畔景苑倒塌的原因 上海市政府7月3日召开新闻发布会宣布，上海“莲花河畔景苑”在建楼房倒覆事故的主要原因是，楼房北侧在短期内堆土高达10米，南侧正在开挖4.6米深的地下车库基坑，两侧压力差导致过大的水平力，超过了桩基的抗侧能力。由于深挖的地下车库在挖掘过程中并没有打“护坡桩”，大楼南面地基松动；背面9米高近17吨重的土堆本已对地面造成过大压力，在下雨后吸收了水分重量进一步增加；加之连日暴雨浦淀河河道水位上涨，也可能对河岸土体造成压力。深坑，堆七，河道，构成了由北向南的致命三点一线，直接改变了地基的受压结构，发生不均匀沉降和土体水平滑移，这三点一线的合力，终于扯断了大楼赖以稳定的桩基。 （垮塌原因示意图） （上海莲花南路楼房倒塌示意图） 市政府表示 “除了直接原因，还主要存在六个方面间接原因：一是土方堆放不当。在未对天然地基进行承载力计算的情况下??建设单位随意指定将开挖土方短时间内集中堆放于7号楼北侧；二是开挖基坑违反相关规定。土方开挖单位，在未经监理方同意、未进行有效监测，不具备相应资质的情况下，也没有按照相关技术要求开挖基坑；三是监理不到位。监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告； 四是管理不到位。建设单位管理混乱，违章指挥，违法指定施工单位，压缩施工工期；总包单位未予以及时制止； 五是安全措施不到位。施工方对基坑开挖及土方处置未采取专项防护措施； 六是围护桩施工不规范。施工方未严格按照相关要求组织施工，施工速度快于规定的技术标准要求。 万科接手莲花河畔景苑概况 上海市闵行区政府2009年7月31日表示，在政府部门的协调和督促下，发生在建楼房倒覆事故的“莲花河畔景苑”开发商当日出台未倒覆楼房后续处理的操作方案，万科房地产有限公司将作为第三方托管未倒覆楼房的后续建设。根据其出台的 《关于未倒覆楼预售合同后续履行的框架性方案操作细则》，购房人可选择三种后续解决方案。 在第一种方案中，双方继续履行预售合同，开发商梅都房地产开发有限公司让利５％，并承诺按时交房。在双方签署《预售合同之补充合同》时，梅都公司引进上海万科房地产有限公司，万科公司向购房人出具《承诺书》，保证若因房屋主体结构质量不合格而无法交付，而梅都公司无力偿还损失时，由万科公司保证偿还。 在第二种方案中，购房人可有条件解除预售合同，开发商梅都公司退本返息。此方案不涉及万科公司。 第三种方案为万科公司作为第三方收购楼房。在此方案中，梅都公司将与购房人、万科公司就退款事宜签署《三方协议》，解除相关预售合同和贷款合同，万科公司确保将支付购房人的“应得款项”。“应得款项”为“购房人已付房价款加上市场差价，再减去万科公司已向购房人贷款银行和公积金中心实际偿付的贷款本息”。 当天，万科公司在一份通告中表示，应上海梅都房地产开发有限公司邀请，万科公司作为第三方托管莲花河畔景苑楼盘建设，并“将组建得力团队，以最大的努力和技术投入来确保莲花河畔景苑的后续建设”，确保在2010年5月31日前按预售合同约定交付符合质量标准的房屋。 万科接手 万科表示，确保在2010年5月31日前按预售合同约定交付符合质量标准的房屋，此外，将会同莲花河畔景苑原开发商梅都房地产公司处理未倒楼盘的三项方案。这三套解决方案包括：自行选择打折5%继续履行合同、解除合同并退本返息、按2009年6月27日市场价由万科收购。业主可以在2009年8月1日至2009年8月15日期间自行选择。 根据上海杜跃平律师事