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PAGE  PAGE 23 第三章 成本法评房地产计税价值　 第十三条 适用范围 可适用于居住、工业、商业、综合用途房地产。特别适用于工业和综合用途房地产。 第十四条 评估原理 分别评估地产价值和房产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中，地产价值评估采用基准地价系数修正法，评估中不考虑土地权益状态和取得方式，房产价值评估采用重置成本法。 第十五条 房地产价值评估及计算公式 房地产评估值=地产评估值+房产评估值。 第十六条 地产价值评估 利用基准地价系数修正法估算地产评估值应按下列步骤进行： ⑴ 确定土地类别 纳税人按照《土地使用权证》确定 ⑵ 确定应税地产所处地段的基准地价 根据应税地产位置和类型，按照《丹东市基准地价表》（附件1）。及其说明，确定应税地或其他合法证件进行土地用途申报。 ⑶ 进行评税时点修正 应按评??时点修正基准地价。 评税时点修正系数=评税时点土地价格指数/基准地价基准日土地价格指数，土地价格指数依据当地有关部门对外发布的土地价格指数确定。以下情况，无需作评税时点修正：(1)基准地价基准日与评税时点相同；(2)两时点虽不相同，但期间地价平稳，无明显变化。 ⑷ 进行容积率修正 对商业、居住、综合用地，应根据所在地段土地利用现状，对照《丹东市各级各类土地平均容积率表》（附件3），《丹东市容积率修正系数表》（附件4）进行容积率差异的修正。对工业用地无须进行容积率修正。 ⑸计算宗地楼面熟地价或宗地地面熟地价。 商业、居住、综合用地的宗地楼面地价计算公式如下： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×评税时点修正系数×容积率修正系数 工业用地的宗地地面熟地价计算公式如下： 宗地地面熟地价=适用的基准地价（地面熟地价）×评税时点修正系数×容积率修正系数 ⑹ 计算地产评估值。 商业、居住、综合用地地产评估值=宗地楼面熟地价×应税房地产建筑面积。 工业用地地产评估值=宗地地面熟地价×土地使用权面积 第十七条 房产价值评估 运用成本法进行房产价值评估应按以下步骤进行： ⑴ 确定房产类别；确定应税房产用途，然后再按建筑结构、相关设施等条件确定明细类别。纳税人按照《房屋产权证》或其他合法证件上的用途、建筑结构等进行申报。 ⑵ 收集有关建安造价和间接费用的资料，并计算房产建安造价和间接费用；房产建安造价，按照建设部定额司制定的建设工程定额标准估算。各地区可委托当地建设工程造价管理部门，利用现有的工程造价资料，整理、制定本地区的《分类房产建安造价标准表》(附件6)，房产建安造价可从该表中直接查出。 间接费用可按照建安造价的一定比率估算，即间接费用=建安造价×间接费用比率。此比率综合考虑利息率、开发利润率、税费率等，经调研测算得出并编制《分类房产建安造价间接费用比率表》(附件7)。 ⑶ 估算房产重置成本 房产重置成本＝建安造价×（1+间接费用比率）×建筑面积 ⑷ 核定房产成新率 成新率＝1－（1－R）×T／N 当R＝0时，成新率＝1－T／N R表示残值率，T表示已经使用年限，N表示经济耐用年限。房产经济耐用年限和残值率参见《房产经济耐用年限和残值率表》（附件8）。 对于工业房产，当实际成新率小于20%时，按20%核定成新率；除工业以外的房地产，当实际成新率小于30%时，按30%核定成新率。 ⑸ 计算房产评估值 房产评估值=房产重置成本×成新率 第五章 收益法评房地产计税价值 第二十一条 适用范围 收益法适用于因拥有房地产所有权或使用权而形成有收益或潜在收益的房地产，如商业用途的房地产。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估一般不适用。 第二十二条 收益法评估原理 通过商业用房地产经营的未来潜在收益折算出其实际价值。房屋未来潜在收益按照同区域、同类别、同用途房地产的房地产租金标准确定。 第二十三条 房地产价值评估及房地产税计税价值求取 ⑴ 房地产价值评估公式及房地产计税价值计算公式 收益法应用实际上就是对被评估房地产未来预期收益进行折现或本金化的过程。本次批量评估采用收益是均等的方式计算。其计算公式如下： ×建筑面积 式中：P—房地产评估价值 A—房地产预期每平方米年净收益 r—资本化率 n—收益期限 ⑵ 房地产预期每平方米年净收益(A)的确定 房地产预期每平方米年净收益无论是出租型的还是自营型的，均按照商业用房地产平均(基准)租金收益确定，具体操作步骤如下： ① 按照丹东市各区域的繁华程度，将整个丹东市划分为四个地段级别。 ② 将每一地段等级内不同位置的商业用房地产再划分为若干个档次。 ③ 在每一个等级地段中采用统计分析的方法，确定其各类商业用房地产平均(基准)租金水平(详见附件13：《丹东市区商业用房地产平均(基准)租金表》)。 ④ 按影响商业用房地产价格的主要因素确定调整修正系数（详见附件