土地登记中的几个难题和处理意见.docVIP

PAGE  PAGE 8 土地登记中的几个难题及处理意见 ● 姜志清（崇川分局） 土地登记是土地产权管理的核心环节。土地管理法实施后，全国各地相继开展了土地调查、登记、发证工作。政府通过土地登记发证工作，有力地维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益，规范了土地管理秩序和土地市场秩序，促进了各地经济发展和社会稳定。 相对而言，我国土地登记制度建立还是较晚，一些技术和规范制定相对滞后。在土地登记工作中，经常会出现很多问题。笔者结合多年土地登记实践，针对工作中遇到的几个难题，提出相应的处理意见，仅供参考。 ●土地所有权登记方面 难题一：“农改居”地区土地所有权性质难区分。 因征地等原因，造成城市郊区大量村组变成无地（耕地）村组，或人均耕地0.1亩以下。根据土地管理有关政策，这些???组应全组成员办理“农改居”手续，同时，征地后剩余集体土地收归国有。但有些原属村组集体所有的土地，在改居之前，已被村集体、或乡镇集体办理使用手续，并给予原所有权单位相应补偿。这些土地所有权如何确定，存在两种矛盾的看法。一种人认为，原村组集体土地在被其他集体经济组织（如村集体或乡镇集体）办理使用手续，并给予补偿后，其土地所有人已发生了变化。虽然原村组已“农改居”，但该宗土地仍为其他集体所有。另一种人认为，该宗土地虽然进行了补偿，但仅办理了使用手续，仅为使用人发生了变化，土地所有者仍属原村组集体，它随该村组改居后，应一并转为国有土地。由于有以上两种截然不同的看法，在城市建设需使用该宗土地时，是否需要征用，如何补偿，已成为使用土地的一道难题。 处理意见：对于上述土地所有权性质争议，笔者认为应区分不同情况，对照相应法律、政策，得出不同的结论。《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国有所有。如果争议土地在城市建设发展后，已属市区范围，即就可定性为国有土地。除此之外，笔者倾向了同意第一种看法，该宗土地仍为集体所有，所有权人为当时办理土地使用手续、支付土地补偿费的村或乡镇集体经济组织。 难题二：农村集体土地所有者是谁？ 我国《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 南通市郊区各乡（镇）村既有村民选举的村民委员会组织，又有到工商管理部门注册的村经济合作社或实业公司，其经济组织和村委会往往是不同法人。法律上，村农民集体所有的土地，既可以由村集体经济组织经营和管理，又可以由村民委员会经营和管理。在两者发生矛盾时，集体土地所有权该确定给谁呢？ 另外，在村一级，无论是经济组织，还是村委会，都有独立的法人。但各村民小组，基本上也独立核算（南通市郊如此），但法人不明确。其资产和财务等，一般由村里统管。属于村民小组的集体土地，由哪一级土地所有者来经营和管理呢？由于土地所有者难以确定，给集体土地所有权登记、征地补偿安置和农村分配工作带来较大难度。 处理意见：上述涉及的两个方面，实际上都是集体土地所有者的主体确定问题。 对照有关政策，笔者认为，属于村农民集体所有的土地，应优先确权给村集体经济组织，它代表着农村集体组织全体成员的利益。村民委员会是基层群众性自治组织，仅能在村集体经济组织未建立的情况下，代替行使土地所有权。同样，属于乡（镇）农民所有的土地，其所有权应确认给乡（镇）农村集体经济组织。 《农村人民公社工作条件修正草案》（1962年9月27日中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过）第二十条规定：生产队是人民公社中的基本核算单位。它实行独立核算，自负盈亏，直接组织生产，组织收益的分配。第二十一条规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有。 根据以上条款，历史上已属于村民小组（人民公社时称生产队）所有的土地，就直接确权给各村民小组。 ●土地使用权登记方面 难题三：农村住宅合法用地界址不好确定。 由于农村比城市用地相对宽松，农村宅基地实际用地面积一般较大，如一户300平方米。在村民建房审批时，村镇建设管理部门（南通市区为规划管理部门），一般批准每户一定的规划档距，如东西长15米，南北宽15米，这样规划用地面积为225平方米。在政府及其土地管理部门审批宅基地时，根据《江苏省土地管理条例》和南通市崇川区、港闸区民房建设用地审批管理办法，正常户型（3-5人户）一般为不超过135平方米。这就造成一个农户宅基地合法面积135平方米小于规划用地面积225平方米，更小于实际用地面积300平方米。（象这种情况，农村里比较普遍，约占到90%以上。）这些农户的合法用地界址如何确定？超出合