土地估价实务真题2004年度.docVIP

2004年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价实务 一、计算题(共3题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/m2、总价单位为万元。请在每题下方空白处答题) (一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。 2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m2，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m2，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。 请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。 (二)某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。 案例编号交易类型土地用途楼面地价/(元/m2)土地使用年期交易时间区域因素修正系数个别因素修正系数A1出让 综合1160402004.424A2转让服装批发市场1430402003.753A3转让综合1066482002.60-4A4抵押文具商店1248352001.6-4-1A5转让工业890502003.3-34A6转让公寓1010402003.670A7转让高档商场1470392004.13-2A8转让零售商店1390382004.8-4-5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。 2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。 3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。 (三)某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为 3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/m2，开发期为两年，建筑费为4500元/m2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为6%。 W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水