淮安香格里拉项目营销战略与销售执行.ppt

—淮安香格里拉项目营销战略与销售执行;如果能够准确的确定支点 同时施以足够有效的力量 阳光世纪就能够撬动香格里拉辉煌的2010年;本报告结构框架;本项目的营销目标;本报告结构框架;时间;淮安市场当前受到的影响有限，但随着时间推移，本项目仍需做好逆市营销的准备;我司逆市营销经验;投资商 德国皮博项目管理有限公司 开发商 大连莱茵海岸度假村有限公司 地址 大连市金州区姚家套大魏家 占地面积 400000平方米 建筑面积 450000平方米 物业类别 高层、小高层、别墅等 建筑类别 2栋33层倚山观海高层、3栋25层近海景观高层、多栋7-12层近山临海小高层及别墅 业　　绩 2008年3月正式接手代理该项目，4月开盘实现销售360余套，销售额实现近2个亿的飘红业绩，并通过形象的重新包装，确定了项目绝对高档度假楼盘形象。;开 发 商 香港九龙仓集团 地　　址 大连市人民路36-38号 占地面积 15919.4平方米 建筑面积 174000平方米 物业类别 高档住宅675套 建筑类别 高层 价格区间 均价14500元/平 业　　绩 通过与多家国际性代理公司竞标，最终获得销售代理权，2008年5月开盘销售,在达到1万5突破市场均价的情况下，一个月独立完成近1.5亿元销售额。;逆市营销的经验;本项目竞争阻力属于二维双竞争阻力;;板块价值对比;区域代表对比;;我们是—;如何挑战，怎样补缺？ 这要从供应产品上思考;差异化供应，成为挑战和补缺的资本; 规划设计理念 高度换空间，塑造崭新都市形象，新建筑景观 平均高达26层以上的高层建筑，最高达200多米楼间距，最大程度释放住宅邻里空间，超大面积绿化空间。; 鉴于此二维双竞争，我们将如何界定本项目的目标人群，并执行何种的人群策略呢？;*;*;*;旺旺家缘成交客户分析;*;市中心客户为核心客户群体;客户描述;直接拉动客户上门——“吸·榨”计划;*;*;开盘之后，香格里拉“墅居会籍卡”同时还有积分功能;*;本报告结构框架;营销特征;基本原则;操作模式总结;定位;启动区与分期;营销;三四线城市大盘的开发经验总结; 参考上述的经验借鉴，本项目将如何开展项目的营销工作呢？;一个很了解“木桶理论”的人在修理自己的木桶，他将木桶的短板全部换成长板，目的是为了装更多水。大功告成后，他非常满意地装满水。然而好景不长，他发现桶中的水位正在不断地下降。经仔细查找原因，原来在这木桶的每块长板之间存在着很多缝隙，水就是从这些缝隙中流走了。;地产营销成功的方程式=塑造七块挡板的高度，减少缝隙度 ;*; A 定 位 攻 略 ;房地产项目价值构成;项目价值金字塔，构件项目价值体系;拥有极深人文典故的钵池山公园，虽然为近年来淮安市政府打造的人造公园，但是凭借其悠久的人文历史，市区内便捷的位置，已经深入淮安人的心内，成为淮安市耳熟能详的人文区;本项目的产品价值是竞争价值;本项目的体验价值将成为本项目的获益价值;项目价值金字塔，构件项目价值体系;项目形象定位：墅质人居 景观康城;项目推广形象重新塑造;根据价值体系关键词，提出项目的推广语;根据推广语，制定项目的推广调性; B 推 广 攻 略 ;推广总体策略;墅质人居 景观康城－－香格里拉的故事……;创意宣传单张：风车;大众媒体与小众媒体并用，打组合拳； 综合考虑成本，大量运用小众渠道营销（外展+短信+DM+网络+广告牌……） 大众媒体树品牌，小众媒体争（促）销量。 大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化。 大盘靠品牌带动销量，小盘靠销量树品牌。;线上与线下的有效结合，线上始终保持项目高形象，不陷入产品细节，线下详细阐述项目核心卖点;有选择性投放报纸广告，与《淮海晚报》合作，举办“香格里拉生活专栏”;确保周边区域的信息到达，路牌占据淮安主要交通要道;电视台是淮安地产广告宣传的辅助媒价，频道较少但受众面广，建议采用滚动字幕形式，长期投放;;从展示与服务上持续进行区隔化和身份认同：第一展示、焦点客户访谈、温馨短信;香格里拉“墅质康城”居住模式论坛同期派发香格里拉生活宣言;“我眼中的香格里拉”摄影赛;*;“墅质康城”金秋长跑赛; C 展 示 攻 略 ;*;清水房展示：体现工程质量的最好展示;*;体验式房地产产品定律;香格里拉“墅质康城”体验五步曲（SZKC）;价值;“墅质康城”～全新的居住享受;1、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea;;1、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea;当前的商街经验状态，是不利与项