陕西商洛龙山古镇商业项目前期策划.ppt

商洛龙山古镇商业项目前期策划;德海·龙山古镇;内涵解析;CHAPTER.1 目标分解 CHAPTER.2 项目定位 CHAPTER.3 商业规划 CHAPTER.4 商业销售的四大模式 ; 前 言; 1.财务目标 2.企业目标 3.项目目标 ;一、目标解读 ——财务目标;第一部分;第一部分;体系 目录;项目定位;定位解析——项目战略总体定位关联思考;战略定位依据;针对本项目的规模、规划、地域等优势，有以下3种定位方式作为战略延展： 1、以开发理念为核心（如万科的“建筑无限生活”等） 2、以开发背景和战略目标为核心 3、以体验娱乐方式为核心（如广州正佳广场的“体验式主题购物乐园”）;本项目作为商洛新文化娱乐模式的奠基之作，其战略意义对于“秦楚圣境”的文化品牌发展举足轻重，因此建立区域竞争格局的战略位置尤为重要，在以上3种定位语延展上，我们认为以开发背景和战略目标为核心的表现方式更符合本项目的市场发展战略。;项目战略概念描述;现代的商业发展已呈现出“购物娱乐化”、“消费文化化”、“体验景观化”的需求趋势，我们正是依据项目区位大属性及现代商业发展的大趋势，来规划一个全新的项目定位概念词。;项目定位语;;“文化假日MALL”从项目秦楚和船帮文化的演绎传承中，找到今天人们崇尚的购物娱乐化的假日情节，商业的诱因与历史文化交融、娱乐的需求与假日情节碰撞，这正是【龙山古镇】项目的神韵所在。;目标市场定位;项目形象定位;【龙山古镇】以“盛秦楚和船帮文化”为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。;结论： 【龙山古镇】项目是文化地产、商业地产与旅游地产的复合物，是历史文脉商业与现代旅游娱乐业的复合体，其蕴育的文化传承感悟、旅游景观休闲、购物体验娱乐等等创新商业元素，都在重新组构成为新项目业态、新消费诱因。;“秦楚文化Mall” 是 点亮城市中心区的关键;项目区位 西接刘湾丹江 大桥；南临南 秦河大桥；北 过丹江与滨江 北路隔江相望， 几条重要干线 呈“区”字型 环绕本案，形 成了得天独厚 的交通优势， 丹江横绕也使 其具备了优秀 的旅游资源与 自然资源。;项目四至;SWOT 分析;区位优势显著--高速公路出口、占据旅游自然资源 ;区位优势特点解析 打造商洛市旅游中央枢纽+国际港+服务中心+商业综合体;形成原因： 1.多数自然景观内并不具有配套 娱乐购物设施，且仅有的村级配 套缺乏管理，存在坐地起价、宰 客等现象。 2. 食宿地点分布不均，且距离旅 游区较远，没有一站式的饮食酒 店服务。 3.缺乏旅游服务中心机构，自驾 旅行无法把握路线、旅行计划。 ;解决方案：;论本案旅游中央枢纽的构建与培养; 商洛市随着商业经济的发展，近年来在市区内涌现出一部分比较具有规模的商业购物中心，如晨光广场、天元购物广场等，龙山古镇作为旅游中央枢纽，抢占外来旅游客户资源与第二阶段的本地消费者资源，区别于其他本地商业项目，具备以下条件优势：;论本案旅游中央枢纽的区位优势及区域发展;参考城市——大连;在“文化商贸区”的定义范畴内，依据对【龙山古镇】项目属性深度分析，我们提出以“全时空”概念，来阐明项目的历史文脉传承感及项目商业属性需求的现代时尚感。 并以独特的时空概念，“融古托今”，创造无限的想象意境。以“文化假日MALL”概念来锁定【龙山古镇】项目的文化商业属性。;【龙山古镇】物业属性特征;3、文化地产特征;【龙山古镇】文化旅游商业特征分析;2、文化丰富商业地产的价值;【龙山古镇】项目三维物性特征分析;古风走廊型商场甬道， 增加购物观光情趣和人文历史内涵;2、历史观光性;【龙山古镇】项目商业属性分析;项目商业属性定义;项目物业形态界定：;3．文化主题－时空穿越;项目业态比例概念描述;3．文化中的文化 ;2．购物娱乐性——“文风环境，娱乐视觉”;;体系 目录;【龙山古镇】项目商业规划思想 ;项目商业主题规划思路 ;项目商业定位涉及因素;;【龙山古镇】项目商业规划原则;商业主题板块业态组合思考 ;;【秦楚人食街】 主要经营特色餐饮，弘扬传统文化， 给传统美食提供一个演绎的大舞台，满 足游客在商洛的饮食需求，参考业种 主要有：国内大型连锁餐饮、中型品牌连锁 快餐、中华名吃城、地方风味小吃。 ;【异域风情】 引进韩国烧烤料理和日本料理，增加异域风情，参考业种：中西式复合餐厅、韩国料理自助餐厅、日本料理。;业态明细表;【现代都市消费广场】 填补商洛当地商业业态空缺，参考业态种类： 大型超市、大型酒店、数码科技广场、电影院、健身房。; 是给追求时尚、追求品质衣着的消费者提供的一站式购物商场，参考业种有：珠宝首饰