中原郑州未来路新项目前期策划与营销推广报告.ppt

康利达未来路项目前期策划与营销推广报告;目录;Now……;;郑州房地产市场需求弹性很大，需求持续旺盛。;郑州市场近年商品住宅供应量;;各面积段商品住宅销售比例;郑州房地产市场供求结论;Now……;;;;区域主要状况情境再现－－休闲场所;区域主要状况情境再现－－学校;区域主要状况情境再现－－专业市场;区域主要状况情境再现－－居住氛围感受;区域主要状况情境再现－－居住氛围感受;1. 航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通，使该区域交通、出行极为便利，直接拉动了其区域价值的提升，商业、人流的汇集进一步丰富了生活的配套内容，生活氛围更为浓厚。;Now……; 商品房楼盘的数量、体量和用地规模的巨大差别，使该区域在生活品质与档次上形成了极为明显的东高西低的态势，以未来大道为界，两边差距明显。;;;;;;映月路;;;;;;;;;1.该区域未来路以东可供开发土地已极为有限，生活氛围已近成型，从建筑、道路、环境、配套等方面都较未来路以西更为优质，舒适生活感知度高，再加上富田太阳城成大型项目，市场认可度较高。;Now……; 该区域商品房销售项目主要集中在未来大道、航海路、107国道与石化路围合区域,以金色港湾、富田太阳城和美景天城三大规模在售项目为主要市场引导力量，众多小型楼盘跟随分割，多以小户型产品为主，形成了小户型住宅集中区域，但其小户型产品多为投资和简易居住的中低端产品。;;海轮·城市风铃2期;;未来·丽景苑（售罄）;;择邻·青年首宅2期;;东郡·自由派;;永丰心座;;富田·太阳城二期;;金色港湾2期蓝钻;;中鼎翡翠;;美景天城四期mini; 为了能够更好的分析本案所在区域的公寓投资市场，我们选取了一些档次较高的公寓租金价格进行分析，45平方米左右的标准间租金在800元/平方米左右，市场平均租金每月每平方米为16元，约合0.5元/天/平米 ;1.金色港湾、富田太阳城、美景天城三座大规模楼盘加速提升了区域价值，引导该区域房地产市场发展，改变其市场态势，各小型楼盘跟随，分割市场利润。 2. 未来路以东开发土地已极为有限，区域市场发展方向由东向西发展。 3.该区域市场30－75左右小户型产品的平均销售速度约为58套/???，价格集中在3500－3800元/平方米，部分精装修可达4100元/平方米。 4.形成比较明显的小户型集中区，被市场普遍认可，2007年将要预售的若干小户型项目将进一步增加其市场热度。 5.其小户型项目或小户型产品多集中于未来大道与航海路的两侧，东西朝向者占绝大多数，缺乏配套，品质较差，中高端小户型产品缺乏。;Now……;Strength 优势 ;Strength 优势 ;;Strength 优势 ;Strength 优势 ;总体地块属性判定;Now……;项目定位考虑原则;项目产品定位－－我们的解决原则;项目名称;郑州酒店式公寓的建筑结构绝大部分都是框架结构，方便内部户型分隔；标准层面积大部分都在1000平方米以上，且大都是板楼内廊式结构。 ; 所选酒店式公寓户型大多是面积30-50平方米的一居室，少部分项目有 两居户型，除个别以办公为主要用途的项目外均设有厨房，且大部分是 开放式厨房。 ; 酒店式公寓的外立面代表了高档次形象，因此几乎所有项目都采用了面砖、石材甚至玻璃幕墙，公共部分均有装修，户内装修包括简装和毛坯。; 代表项目单价目前集中在4000元/左右，总价平均集中在13-30万元/套之间，首付比例以30%居多，我们按照20年贷款的期限计算，平均的月供范围在600-1500元。 ;交通便利是酒店公寓产品具备的重要条件； 外部餐饮、购物、商务配套完善、居住氛围良好的产品市场认可度高； 简装产品的市场认可度高于精装产品； 产品外部形象装修比内部装修重要； 市场认可户型为30-60平方米的一房，其中40-50平方米的户型比重最大； 市场主流产品价格为3500-4000元/平方米。;SOLO特点简述;1.20～30岁，受过较好的高等教育，渴望独立生活，但经济能力尚不足以在郑州市内购买目前主力形态商品房的年轻人。 2. 他们集中在25周岁左右，是单身或同居的青年人，或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。 3.对总价的抗性远远高于对单价的抗性。 4.对房型的需求集中于一室或两室，需求面积集中在40－70平方米之间，大部分在50平方米左右。 ;信念 用一个城市的繁华来检验你对都市时尚的触觉 用一个周末欢乐PARTY来检验你对寂寞的免疫能力 用一次健身来检验你对体形的唯美追求 用一套房子向朋友宣称自己对未来多么自信 用一个明净的厨房证明自己是多么的爱家 用一个装满音乐的房间来向未婚妻证明你是多么的爱