广州雅筑物业管新理有限公司侨力大厦管理员工作手册.doc

[键入文字] PAGE  [键入文字] 侨力大厦物业概况 侨力大厦位居起义路与惠福路交界处，占地3469平方米，总建筑面积40250平方米，地面高30层，由二层地下停车场、7层商场、6层回迁楼及17层高级商住楼组成。十三楼架空层设管理处、平台花园及住客会所。现将大厦各使用功能部分介绍如下： 一、商场部分 侨力大厦商场为负一层至6楼，其中负一层、四楼为回迁商铺；负一层约有31个铺面；4楼约有8个铺面，总营业面积近10000平方米，其中回迁商铺面积约为2500平方米，已具备交铺条件，尚未开始回迁。现时商场1-4/F均已由雅筑家品使用；5楼已有广州雅筑家居用品有限公司、广州高辉装饰有限公司进驻作为写字楼使用；6楼已有广州诚定贸易有公司进驻。商场共设置“LG”扶梯8部，“LG”直梯3部。 二、商住楼 侨力大厦14-30层为商住楼，建筑面积18387.7032平方米，共有商品房119套，自2001年7月交付使用，已全部收楼，入住118户；商品房管理费收取标准为1.9元/平方米；商住楼配有3台“LG”直梯，其中1#电梯为消防电梯。 三、回迁楼 侨力大厦7-12楼为回迁楼，建筑面积8251.1652平方米，共有回迁户161户，自2002年6月开始回迁，管理费收取标准为1.05元/平方米。回迁楼共设置入口两个， 1#为惠福西路出口、2#为消防中心侧出口，配备“LG”电梯两台，另与商住楼共用1台消防电梯。 四、转换层（管理处、会所及平台花园） 侨力大厦十三楼为住客会所、平台花园及管理处办公地点，面积约1200平方米，层高5.5米。会所设有健身室、桌球室、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童游乐场等设施，由管理处负责管理。除花园、游乐场、阅览室免费向业主开放，其余均为收费休闲娱乐项目。 五、停车场 侨力大厦地下停车场设置于负二、负三层、经营单位：广州诚定贸易有限公司。建筑面积3212.1418平方米，共设有70个车位，车场管理采用人工收费管理，同时负三层亦作为人防工程使用。 六、大厦设备 1）供电系统—大厦设有10KV高压单回路线，并备有一台500KW发电机组，随时保持持续供电。每层100KW的用电容量充分满足不同用户需求。 2）供水系统—大厦供水系统分为住宅与非住宅两部分。住宅供水采用变频式供水，由4台水泵组成。商业供水采用高低位水箱方式，由2台水泵进行动作。 3）电梯系统—大厦共有LG客梯8部，扶梯8部，共16部。其中商住楼配直梯3部，回迁楼配直梯2部，商场配直梯3部，扶梯8部，现均已通过验收，投入正常使用。 4）空调系统—采用上海“开利”700冷吨空调主机及未端设备，机房设置于负三层，冷却塔设置于天面，现已投入正常使用，仅供商场专用。 5）消防设备—大厦消防设备采用国产先进“海湾GST”消防联动控制系统，包括自动报警系统，防排烟系统，消防广播系统、疏散指示系统、喷淋系统、气体灭火系统等。消防控制中心设置于首层回迁户入口侧，均符合市消防局规定，消防验收合格。 6）安保系统—大厦各主要出入口及商场部分均安装有摄像探头，商场还另配有红外防盗报警器。大厦监控探头为11个，商场监控探头为20个，红外报警器15个，均由消防中心负责监控操作。 7）楼宇自控系统—商住楼采用的是可视对讲系统，回迁户采用普通的对讲系统，现系统均已投入使用。 第二章 任务和岗位设置 任务 物业部是公安、消防部门在大厦进行治安防范、消防安全的重要辅助力量。物业部主要任务是落实各项治安、消防制度，维护大厦秩序，及时发现和打击违法犯罪活动，保护大厦设备设施及辖区内用户的财产安全。物业部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，履行以下职责： （一）负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护大厦范围内的治安秩序。 （二）严格治安管理，做好来访登记、电视监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。 严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。 积极配合公安部门打击大厦内及周围发生的违法犯罪活动。 负责对大厦各用户治安、消防工作的宣传、指导和监督。 抓好安管员队伍业务培训。 二.岗位设置 主管 领班A 领班B 商场东门岗 巡 逻 岗 商场巡逻岗 商场通道岗 大 堂 岗 商场大门岗 消防中心岗 收 费 岗 车 库 岗 第三章 岗 位 职 责 一、部门主管 （一）在物业经理和当地公安部门的指导下，全面负责大厦的安全、消防工作。 （二）负责制订大厦治安消防工作计划，组织实施