成都万科魅力之新城商业产品建议报告.ppt

全心策划2007年4月13日;前言： 首先，非常感谢成都万科给我司这样的机会，让我们能够展示自身在商业地产方面的丰富经验和对项目的把控能力。;目 录;引子——;商业地产开发的重点：不是在建筑设计和项目的销售上。;“成都万科”的课题——魅力之城的商业;解决之道——以商业的方式解决商业问题;商业地产盈利模式 ——;;让我们先回顾一下——项目情况;东部新城;商贸中心;商贸中心规划——魅力的课题;项目情况——五期商业规划指标;A地块;;项目现状——三期住宅热销;一期商业现状——;二期商业现状——;三期商业现状——;;思考一下——这说明了什么？;;成都向东——;东部新城区——;魅力的尴尬——规划定位;地铁规划——可望而不可及;城东发展的希望——交通;未来人口——商业永远关注的焦点;成华区六大支柱性产业——;未来支柱性产业——政府支持发展;东部新区定位—— ;寻找空白点——市场还有什么需求？;;思考什么——十大问题！;思考问题一：;最需求的社区配套如下： 健身中心（包括游泳池及各种球类场地） 儿童乐园（除幼稚园以外的） 中小超市 茶楼 社区商业 图书/阅览室 会所、商务中心;分析： 消费者主要的休闲方式为与朋友或家人一起出去吃饭喝茶、逛街购物或从事体育运动等。 其中我们可以看到，成都人与家人或朋友一同享受生活的意识是非常强烈的，占到了一半以上的时间。 休闲活动中，吃饭、喝茶、逛街、运动，是永恒不变的主题。 结合本项目的情况，可以考虑部分特色的餐饮、休闲业态，以及购物和运动场所。;分析： 从环线上我们还可以看出，成东商业所能辐射的区域主要还是以城东方向二环至三环、一环至二环的消费者为主。 而对城东一环内及三环外的消费者辐射力就相对减弱。 这说明城东的商业中心是属于区域商业中心，辐射力较小。 根据魅力所在的环线，可预测其未来的主要目标消费群体还是集中在魅力所在区域。;分析： 从消费者主要的日常交通工具中我们可以看出，消费者外出消费时，主要是以私家车和电动自行车为主要方式，这代表了成都市一个非常鲜明的现象：代表小资阶层的私家车和代表广大工薪阶层的电动自行车最多——成都人的富裕，也仅仅是限于小资。 其次，人们才选择公交系统，这也说明了城东版块因起步较晚，很多新开发区域的公共交通配套还未跟上，人们出行受限不便利。 从魅力之城现有的交通状况我们可以看出，出行的不便利，制约了一部分购房者的入住。同时，也会影响到项目后继的开发销售，更会影响到未来商业的形成。 所以，我们建议贵司在开发商业之前，必须先解决交通问题。;市调资料分析——结论1;市调资料分析——结论2;除了这些——还必须要考虑的;先要了解的问题——消费者的消费习性;参考资料说明——;参考资料说明——被访消费者范围说明;游玩出行工具/时间/频率;餐饮偏好/消费水平/消费地点 ;休闲娱乐偏好/消费水平/消费地点 ;游玩及运动的地点/消费水平;理想的消费环境;消费者背景 ;消费者背景;消费者背景;小结—— ;对本项目的启发—— ;思考问题二：;参考资料说明——;参考资料说明——被访经营者范围说明;现经营业态 ;现商铺的取得方式 ;商铺租金;影响商铺选择的因素 ;计划取得商铺的方式 ;分店选址区域及方位 ;选择商铺的形态 ;对物业的要求;特别说明——;第一种：大中型卖场类;第二种：餐饮类;第三种：休闲类;第四种：娱乐类;第五种：小型购物类;可承受的最高租金/售价 ;对市场配套及后期管理的需求 ;经营者/经营企业背景 ;小结——;对本项目的启发——;思考问题三：;参考资料说明——;参考资料说明——被访投资者范围说明;商铺类型的偏好 ;选择商铺的影响因素 ;投资预期;商铺面积需求 ;强调说明——;总价承受度及付款方式 ;首付款及月供款能力 ;媒介渠道;目前的主要投资状况 ;投资者背景;投资者背景;小结——;对本项目的启发——;思考问题四：;政府规划有什么——;魅力不需要再考虑的——;思考问题五：;内部有什么——;魅力必须要有的——;概览一下：;思考问题六：;总占地面积：55154.52㎡;A地块：30583.2㎡—— 约45.87亩 ;B地块：12003.31㎡ —— 约18亩 ;C地块：4554.02㎡;D地块：8013.99㎡;思索1——总建面控制在多少比较合适？;思索2——A、B地块的条件如何利用？;思索3——C、D地块还考虑商业吗？;思索4——四地块之间的商业如何互动？;小结——;思考问题七：;部分竞争项目——;竞品1——蓝谷地商业街;竞品2——卓锦城商业街;竞品2——卓锦城商业街;竞品3——大观城市花园商业街;竞品3——大观城市花园商业街;分析——对魅力的影响;思考问题八：;魅力该怎么办？;特别说明——传统观念的误区;魅力的出路——;思考问题九：;特别说明——商圈的生命周期;