粤电珠海国会写新字楼物业管理服务标准.docVIP

PAGE  PAGE - 17 - [键入文字] [键入文字] 粤电珠海国会写字楼物业管理服务标准 中国.珠海 二OO五年八月八日 第一部分　设施设备的维护与保养管理标准 建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： 消防系统 变压器 低压配电 中央空调 供、排水系统 监控系统 照明系统 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 按时开关辖区内的灯饰。 沿线无堆积易燃物、危险物品。 保养管理标准 低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： 检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。 检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。 检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员应保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 变压器的保养、维护标准 变压器的养护应每半年一次。 在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。 拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。 测定变压器的绝缘电阻。 　C、停电应急措施的服务至少应包括： 对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后，及时通知业主。 当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原因。 当发生火灾时，应停止动力设备供电。 三、电梯管理的标准 电梯按国家相关规定委托有资质的电梯公司进行定期维护保养。在验收合格投入使用的前提下，对维护保养单位进行全面的监督和管理，确保电梯在设计的使用寿命内正常运行。 （一）、电梯运行应急处理标准 要求工程人员每天亲自巡逻检查电梯的运行及各部位使用情况三次以上，及时发现不安全因素并立即处理，作好日记录。 发现电梯故障，因人力和技术水平原因无法修复时，应立即通知电梯维修保养单位进行维修。 电梯困人时，维修员应在3分钟内赶至现场解救客人。 如需暂停电梯运行时，应提前告知各客户。 当检修电梯时，应在电梯底层设置告示牌。 发生火灾时，应将电梯迫降至首层停止使用。 电梯保养维护工作安排在使用低峰或夜间进行，确保不影响电梯运行。 　（二）、电梯异常情况处理 发生火灾时： 当发生火灾时，管理人员应立即按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。 电梯运行到基站后，疏导客户迅速离开轿厢，并报“119”。 井道或轿厢内失火时，应立即停梯并疏导客户离开，切断电源后用灭火器灭火。 当发生火灾时，禁止乘搭电梯。 电梯困人时： 告知被困人员，等待救援。 根据楼层指示灯，PC显示，选层器横杆判断轿厢所在位置。 轿厢停于接近电梯口位置时： 关闭机房电源开关。 用专用钥匙开启外门。 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。 协助乘客离开轿厢。 重新关好厅门。 　轿厢远离电梯口时： 进入机房关闭故障电梯的电源开关。 拆除电机尾轴端盖。 按上旋柄座及旋柄。 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门为止。 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。 　　　　3、遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。 （三）、电梯的年审管理：每年一次。 四、中央空调的管理 （一）、日常维护应至少包括以下内容： 　序号部位内容周期要求与标准每日巡视1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位 每2小时进行检查油压、油位正常，必要时进行放油与加油2蒸发器检查蒸发器压力符合设计工作情况　3冷冻水检查冷冻水进出水温度水温正常，进出水温度差正常4冷却水检查冷却水进出水温度水温正常，进出水温度差正常5冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度符合设计工和情况6压缩机电机检查电机的电压、电流及声音电压、电流正常、无异常声音7水处理检查水质确认水处理良好8水泵检查水泵、电机轴承温度、运转是否有异响和振动、阀门开关位置电压、电流正常