物流园区项目经济评价2222222222222.docVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 12  PAGE \* MERGEFORMAT 11 物流园区项目经济评价 （1）项目概况 物流园区拟建设集装箱场站87.65万平方米、仓储运输中心42.46万平方米、保税仓储区22.11万平方米、临港工业区21.52万平方米以及铁路站场区34.09万平方米。另外，根据现代物流发展的需要，还在物流园区内布置有商业区5.61万平方米、金融中心4.18万平方米、办公区3.18万平方米以及绿化休憩区11.95万平方米以及道路管网等区域建设。 基础数据 2.1 项目的计算期 本项目的计算期为13年。其中建设期为3年，营运期为10年，项目预计在10年内达产。 2.2 项目的总投资估算和资金来源 （1）项目建设投资 物流园区的投资是指完成基础建设的成本，包括：物流园区回填区域工程形成费用；物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58168万元（不包括建设期借款利息），在三年建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见表3-1投资估算表。 （2）资金来源 项目投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为6.21%。本项目打算采用等额还本付息的方式归还借款，投产后7年内还清借款。 （3）流动资金 为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。 （4）资产形成 工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息三者形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。 2.3营运收入及营业税金估算 其中有2.424平方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。 （1）园区转让年收入 园区可转让面积为242.4万平方米，园区转让价格450元/㎡。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让价格按6.21%增加。 （2）营业税金及附加 按营业收入的5.5%计算。 2.4营业成本估算 如不计土地出让金，年成本估算如下。 （1）工资及福利估算 现设定未来需要应聘员工12人，工资及福利按每人每年5万元估算。 （2）折旧费估算 采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为2191万元，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建设期，末不计固定资产回收净值。 （3）摊销费用计算 建设投资全部形成了固定资产投资，不存在无形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。 （4）维护费计算 按20万元/计。 （5）企业管理费计算 为运营收入的1%。 （6）其他费用 为每年5万元 （7）利息支出 建设投资利息估算占主要部分。 2.5利润计算 根据相关规定，该项目可免交土地出让金这部分支出，所得税税率为33%，法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。 （3） 财务分析 1.项目总投资估算 （1）建设投资估算 建设投资估算表 万元 序号项目名称折旧/年合计/万元备注1工程费用530541.1土建工程2511601.2道路工程等2538561.3给排水、消防、污水处理工程2595631.4采暖通风工程2511971.5供电照明工程22125251.6通信工程1124761.7大围堰工程2543351.8护岸工程257581.9吹填工程2845911.10排洪沟工程2827001.11土石方回填工程2892931.12大临工程106002工程建设其他费用14002.1建设单位管理费3240.61%2.2工程建设监理费3130.59%2.3工程质量监督费70.01%2.4定额编制管理费130.025%2.5前期工作费及勘察设计费7431.40%3预备费3714基本预备费37147.00%1+2+358168建设投资=工程费用+工程建设其他费+预备费=53054+1400+3714=58168万元 （2）流动资金估算 流动资金由企业自筹解决，并于第一年一次性全部投入共300万元。 2.投资分年度使用计划 按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。 表1项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 序号项目合计计算期123营运期1总投资613301978020587206623001.1建设投资581681938919389193891.2建设期利息