世联201的7年08月南通益兴名流府2011年下半年营销报告.pptVIP

益兴名流府;1;产品分析：175平米大户型占总体量50%以上;竞争判断：下半年，本项目主要竞争来自于恒盛尚海湾、文峰城市广场、苏建名都城、万濠华府、莱茵河畔;地段分析：本项目位于崇川区核心地段，周边居住环境优于苏建名都城、万濠华府，与文峰城市广场、恒盛尚海湾相比，更显闹中取静;配套分析：弱于文峰城市广场、恒盛尚海湾2个城市综合体。但小而精，纯住宅小区，豪宅必备特质;产品分析：规划部分别墅，稀缺小高层，86%高得房率每户赠送大金中央空调，智能家居系统，整体品质优于竞争对手。;项目核心价值梳理：;15000;占位第一梯队 决定了项目的客户来源;区域客户构成：来自崇川区的区域客户占有量明显，约占85%，大部分为公务员、教师、私营业主、企业中高管，基本为改善型自住客户;行政机关：南通市政府、南通工商行政管理局、国土资源局、财政局、公安局、国税局、地税局、司法局、建设局、统计局、审计局 学校：南通高等师范学校、南通师范学校第一附属小学、南通市第三中学、南通中学、南通师范学院附属中学 医院：南通大学附属医院、南通市中医院、南通市第一人民医院、南通市第五人民医院 银行：中国银行、南京银行、建设银行、中国银行、工商银行、南通市商业银行、招商银行、浦发银行;我们的客户：主要来自南通泛中产阶级中上层，主要有大型私企业主、高层公务员、企业中高管、高级白领、教师、银行职员;目标客群 : 第一层级：项目周边行政部门公务员、教师、银行职员 第二层级：企业高管、大型私营业主等;在重点网罗项目周边客户的基础上，扩大中心城区的高端客户群体； 市中心稀缺别墅级高端住区是营销重点；;思考：;2;1：已售产品分析;2：已成交客户分析;3：未成交客户分析;客户情况小结;4：营销推广分析;4：营销推广分析;4：营销推广分析;营销推广小结;营销启示：;3;2011年下半年目标;目标拆分;阅读市场：区域市场内价格相等的楼盘除（恒盛尚海湾）月均去化不足10套;意味着我们的目标实质是： 在如何保持相对较快速度的前提下，稳健的提价；;对目标实现的判断——;4;1、保量产品销售的问题及解决??向;2、提价产品销售的问题;;0;Q:奢侈品高价畅销的内涵与关键因素是什么？ A:高形象的关键因素：稀缺性+尊贵性 Q:奢侈营销的时代脉博是什么？ A:营销原则：高感性下的高体验;高端豪宅项目成功营销动作总结;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;营销体系构建;5;价值提升攻略——形象篇;城市贵脉 上流名宅;领御中央,达观天下;;价值提升攻略——展示篇;销售中心;一层架空层的尊贵入户方式 没有得到展现;价值提升攻略——销售服务篇;6;;2011年9月 ;工作重点1——销售队伍构建 工作要点： 销代到位培训 市调工作展开 规范接待流程 规范来电接听 销售说辞统一 签约流程培训 时间节点： 9月6日完成市调跑盘 9月9日前说辞统一;工作重点2——客户档案系统;2011年9月 ;2011年9月 ;2011年9月 ;10月1日 ——11月30日 ;10月1日 ——11月30日 ;10月1日 ——11月30日 ;10月1日 ——11月30日 ;11月;2011年9月 ;12月;“苹果之夜”客户答谢晚宴 与“apple”品牌嫁接提升品位感;项目