亚豪201的7年北京博悦府项目阶段营销推广方案.pptVIP

博悦府项目阶段营销推广方案; 博悦府项目作为自我司09年4月接手项目的前期定位及产品策划工作以来，对于博悦府项目致力打造“面向区域升级置业人群的舒适型私密大宅”的高端物业形象一直是项目合作各方共同努力的目标和方向。 2010年3月20日项目顺利开盘销售 ，博悦府项目低调亮相，在项目前期适逢市场价格的快速上涨阶段，项目认购者踊跃。为了保证项目能够实现最大化的利润回收，项目适当地控制了销售节奏。开盘后至5月中旬前累计实现签约71套。累计销售总金额1.85亿元。 随着2010年4月开始宏观调控政策的陆续收紧，在5月份市场成交开始萎缩，市场成交量开始下降，客户置业和投资热情开始低落，进而开始观望。博悦府项目前期的低调和控制节奏成为了项目在调控下逆势销售的掣肘，因为低调使得市场关注度不够，区域市场的升级购买力无法充分吸纳，城区客户更是对项目知之甚少。由于控制节奏使得项目在市场下行空间时无法快速出货。 自5月份以后博悦府项目的销售开始下滑，6月、7月连续两月0成交。在当期不利的市场环境下，项目营销团队与开发团队在6月份就项目在调控期的营销思路进行了沟通，并就项目未来的运作达成了共识，即在市场价格开始下行阶段，通过项目的工程节点和现场环境的打造来提升博悦府的市场关注度和产品价值点，以达到通过价值品质的提升和现场环境的营造来最终兑现项目区域舒适型私密大宅的高端物业形象。;;大兴区域2010年1-7月住宅量价走势; 市场因素; 过去的4个月大兴区域市场成交量随着诸多品牌开发商的低价入市，市场成交量持续放大，其各项目低开高走的价格策略使得区域市场的价格曲线呈现了理性而务实的稳中有升的上涨轨迹，但随着进入9月份，随着金地仰山和旭辉紫郡、东亚马赛等项目的陆续入市，大兴区域住宅产品的价格又将陷入价格战的态势，项目未来剩余产品均价19053元的价格明显要高于区域市场的平均售价，价格压力较大。 但考虑到项目前期已经发售，因此对于价格的调整必须谨慎，在这样的市场环境中，和项目的销售态势下，我们如何营销重启，如何快速出货将是我们营销需要面对的问题。;看市场— 在低价热销的区域市场中寻找机会;01;01;01;01;01;01;01;02;02;02;02;02;02;02;02;02;02;02;03;03;03;03;04;04;04;04;04;04;04;04;04;促销优惠策略： 在当前相对低迷的市场环境下，促销是必须的，其中价格优惠是最为有效的，周边项目低价入市，开盘热销就是例证。但本项目已经开盘销售，直接降价优惠则对于老客户是一种情感的伤害。而考虑到项目在开盘之后即进行了价格调整，剩余房源19053元的价格相比前期18374元的平均售价有679元的价格差额，因此项目在保证老客户利益不受损失的前提下，存在一定的价格优惠空间。 策略思路： 1、认购后三天内签约的客户，可以给予200元/平米，等同于总价30000元以上的优惠 ； 2、对于一次性付款的客户，可以给予300元/平米，等同于总价45000元以上的优惠；同时符合第1和2项优惠条件的，折扣可以累加。（即一次性付款且认购后三日内签约的客户） 3、认购当天签约的客户，可给予200元/平米，等同于总价30000元以上的优惠；同时符合第2和第3项优惠条件的，折扣可以累加。(即一次性付款并且当天签约的客户) 执行原则： 1、项目成交价格优惠不进行特别宣传，只作为业务体进行客户谈判的促进手段； 2、在价格优惠的范围内，??在项目现场根据客户谈判情况由现场销售经理把握； ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 销售辅助策略： 1、老带新成交 项目属于顺销阶段，前期积累的业主将是项目一笔宝贵的财富，其朋友圈、同事圈将是项目的目标客群所在，因此针对老业主的老带新成交促进是非常有必要的。 策略思路： 1、老带新客户成交，每成交1套给与老客户1年物业费奖励； 2、老带新客户成交，给与所成交的新客户根据成交的时间点设置阶梯式优惠让利。 具体如下： 10月1日—7日成交，给与新客户99折（等同于30000元以上）的优惠让利； 10月8日—17日成交，给与新客户99.5折（等同于15000元以上）的优惠让利； 10月18日—31日成交，给与新客户99.8折（等同于6000元以上）的优惠让利； ;04;04;04;04;04;04;04;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NE