南通市降沫海明珠城市场定位分析报告.docVIP

[键入文字] PAGE  [键入文字] 目 录 四、目标客群定位 客群构成、分析 购房动机、分析 总体结论 三、地块、市场定位分析 地块经济指标及现状 地块SWOT分析 地块市场定位分析与结论 二、市场分析 南通市经济与房地产发展概况、分析 启东市宏观经济概况、分析 启东市房地产发展概况、分析 项目区域住宅市场分析 项目区域房地产项目分析 五、地块规划建议 地块规划考量因素 地块规划结论 一、引言 启东城市规划、发展关键词及分析 地块营销策划报告的3大要点 第一部分 引言——北上海·休闲生活第一港 关键词 新启东、新滨海 上海1小时都市经济圈，新长三角开发开放热点地区，新启东滨海规划 市场空白 启东城市发展需要一座集居住、休闲、度假、运动、商务于一体的大型物业形态 地块先天条件 零距离海景、生态的自然环境，赋予地块构建大型居住、休闲、度假、商务等大型 物业的天然资源 基于以上三大价值链的联动效应，总结3大“和谐统一”的地块营销要点 海景生态环境 与 产品规划 的和谐统一 目标客群需求 与 项目定位 的和谐统一 项 目 定 位 与 公建配套 的和谐统一 以上3点，需要创造性的思维，更需要对城市发展、市场态势及产品力进行系统性的深入思考，也正是本报告需要解决的核心问题所在。 第二部分 市场分析 潜龙的专业 市场·预见力 ——是构建地块综合竞争力的“火眼金精”。 自土地投资伊始，我们开阔的市场视野和丰富的评估经验即可为项目的发展提供最贴近市场的规划方向；同时融合国际领先的建筑规划和设计师策略团队的专业智慧，在规划阶段即可为项目奠定营销胜局。 一、南通市经济发展和房地产发展状况 1、南通市近几年经济发展回顾 A、近几年GDP总量和人均GDP变化 南通历年GDP总量分析 从上述图、表中可以看出自2002年至2005年之间，南通 市GDP总值呈平稳增长趋势，平均每年递增15%以上的态 势进行发展；而在2007年1月至6月之间，其地区的GDP 已经达到1006.02亿元以上，按照以往南通市历年GDP发展水平来预测，2007年全年的GDP总量会保持17%以上的递增率进行增长。 （资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构） 南通历年人均GDP水平分析 从上述图、表中可以看出自2002年至2004年之间，南通市人均GDP呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的的态势进行发展；而在2007年1月至6月之间，南通市地区的人均GDP已经达到13068元以上，按照以往南通市历年人均GDP发展水平来预测，2007年全年的人均GDP将会保持15%以上的递增率进行增长，很大程度上会达到20%以上的递增率进行增长。 B、南通市近几年人口变化 历年南通市人口变化情况 南通历年人口增长水平分析 从历年南通市人口增长情况来看，从2002年开始至2005年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的负增长态势状况（每年保持在3万人左右的负增长），而在2006年的人口增长情况来看，则比前几年有了一个较为明显的改变，从原先负增长3万左右的人口递减至1万左右的人口负增长；由此可见，由于城市发展的渠道和方向主导不同，对于各类方面的人员导入的要求和水准均有不同，因为会产生城市人口非正常导入的影响，同时也会相应产生人口流失之状况，但随着城市发展重新进行调整之后，人口流失之状况也会逐渐发生改变，对于城市总人口出现负增长的状况也会逐渐消失，逐渐形成人口正比例增长之态势。 （资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构） 南通历年城镇人口增长水平分析 从历年南通市城镇人口增长情况来看，从2002年开始至2003年之间，年度城镇人口增长达到了1万人左右；从2004年开始至2006年之间，年度城镇人口增长始终保持在一个平稳的状况（每年保持在1.2-1.3万人左右的增长速度）；由此可见，由于城市发展的进程加速，对于各类方面的人才和人员的需求性将会加大，这也就导致城镇人口在一定时期内有了长足的增长态势。 C、近几年储蓄总量及人均储蓄 南通市历年城镇居民储蓄总量分析 从历年南通市历年城镇居民储蓄增长情况来看， 从2002年开始至2004年之间，城镇居民储蓄增 长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年始终 保持在120-130亿元之间的增长速度），而在2007 年1月-6月的储蓄增长情况来看，在2007年年中 就已经达到1493.64亿元，而这个数字已经超出 以往数年每年的城镇居民储蓄量的总和；由此可 见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。 （资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构） 南通历年城镇居民人均储蓄水平分