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江苏省昆山市小户型产品市场调研评估报告 2007年8月14日 目录 一、昆山市简介 二、昆山市房产市场简析 三、昆山市城东——经济技术开发区简介 四、昆山市商业房产市场分析 五、昆山市酒店式公寓（小户型）产品市场分析 一、昆山市简介 昆山市行政隶属于江苏省苏州市。其东距上海50公里，西邻苏州37公里，为江苏省的东大门。于1989年撤县设市，其市域面积927平方公里，户籍总人口约65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。因其自古以来物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，故素有江南“鱼米之乡”美称。 昆山的经济在经历了两次大的经济转型后，以由过去的农业县逐步发展成为“以开放型经济为主导”的沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市。至2006年，该市完成GDP932亿元，增长24.9％；人均相当于6290美元，财政收入151.3亿元，；进出口总额428亿美元，增??28.8％；城镇居民人均可支配收入19016元，农民人均可支配收入10508元，分别增长13％和14％。其可谓为“长江三角洲”及“上海经济圈”内最为重要的新兴城市之一。 二、昆山市房产市场简析 综观1988年以来，昆山房地产经历了三轮发展周期。即： 第一轮（1998~2000年），由于房地产市场体系尚未形成，众多的开发商被房地产业的高利润所诱惑，对其投资高、开发周期长，风险大缺乏足够的认识，因此出现一哄而上、争先恐后搞开发的局面，导致开发过热，大量空置房积压。 第二轮（2001~2004年），则随着房地产市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，其房地产经过了四年的平稳发展阶段，逐步走向成熟，市场趋于繁荣。 第三轮（2005~至今），则因受到国家宏观调控及周边上海、苏州楼市的影响，其房地产市场在逐步进入刚性需求的背景下，而处于整体稳中有升，展现个案表现的运行格局。 而结合其城市格局来看，可大致分为五大板块： ◎城中板块 区域范围：该区域包括老城区和北门、铁南区块。地段优势无与伦比，商业配套齐全，交通便利，寸土寸金，所以该区域内除老城区内原有的老住宅小区外，新的住宅项目也都集中在老城区的延伸区域内。 市场特征：北门因商业、生活配套齐全而得到认可。而铁南则随着城际轨道的开通以及高铁规划则体现出“轨道房”效应，同时因此而得以延展其区位性并有望成为上海人昆山置业的重要选择区域之一。 市场行情： 楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘222706套65.2%住宅：5500元/㎡ 商业：15000元/㎡住宅：70~95㎡ 商业：40~56㎡朝阳广场 日月星城 ◎城东板块 区域范围：该板块因地处江苏省的最东端、衔接上海市的西北郊，故素有“江苏东大门、上海后花园”之称，随着规划政策的不断推进以及城际轻轨的开通，该区域内将规划建成全省发展现代化服务业的示范区。主力区块——花桥、陆家区块。 市场特征：东部最突出的便是“花桥国际商务中心”的定位，花桥位于从 2000 年发展至今，区域内已建成会展、商务、商住配套功能区。同时，该板块内除陆家有纯住宅项目推出外，其余大部分在售的是商业配套项目。 市场行情： 楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘335715套41.99%住宅：4200元/㎡ 商业：10000元/㎡住宅：80~100㎡ 商业：40~50㎡黄浦城市花园 弘基财富广场 ◎城南板块 区域范围：该区域内囊括了张浦、千灯、淀山湖、周庄等镇。为昆山外围区块较具特色的板块。其各自的定位不同，形成了各自特有的多样化、差异化区位优势。 市场特征：张浦镇被定位为昆山南部副中心，是昆山向南发展的延伸，和市区相比居住成本较低，所以解决了交通问题之后，张浦对昆山尤其是昆山城南的配套作用必将大幅提升；千灯则被定位为沿沪产业带中心，居住 15-25 万人。随着该区域内动迁小区的建成及大型企业的入驻，都表明沿沪产业带将成为千灯新的居住中心和经济中心；周庄镇则主打旅游特色牌，以酒店式公寓、度假别墅、商铺物业类型为主；淀山湖以度假休闲为主要定位，在产品上以低密度、高绿化、配套服务种类多和档次高著称。 市场行情： 楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘244230套36.8%住宅：4200元/㎡ 商业：8500元/㎡住宅：95~130㎡ 45~55㎡ 商业：55~100㎡吉田国际广场 现代广场 ◎城西板块 区域范围：在市政府的规划“居住向西，产业向东”的政策下，该板块的房产发展就延续了当年城北的长江北路格局。 该区域内主要有两个核心区块组成：森林公园额块和阳澄湖区块。 市场特征：森林公园和新体育馆组成了该板块的核心配套及卖点。其主力发展生态景观住宅。但因起步较晚，故在人气的积聚、商业配套上须有待时间观察。