胜和广车摹招商策划(写字楼).docVIP

[键入文字] PAGE  [键入文字] 本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。 探查市场需求空间 提炼项目的独特优势 提供更多的附加值 形象、概念提出及推广 完善操作、服务细节 市场分析 2003年,第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业地产开启了东莞商业地产的高速发展期,其后二、三年各类形态商业项目纷纷跟随这四大商业项目所描画的大好前景上马，一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼为主的商业项目主要集中于东城区与新城市中心区。 新城市中心区附近写字楼项目： 本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是众多地产商的必争之地。 在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目:第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结构）、鸿禧中心、鸿福楼、时代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心…… 目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为一年左右，平均空置率为60%。 在地理位置和景观上胜和广场、金盈大厦、华凯大厦……有着得天独厚的先天优势，由于它们入市较早抢占了市场先机，金盈大厦、华凯大厦在价格上面要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选目标。 本项目面临的竞争项目——国际商会大厦、 HYPERLINK /house/%b6%ab%dd%b8_2819095900.htm \t _blank 鸿禧中心、鸿基大厦、华凯广场、腾龙商务中心…… 即将入市强势竞争项目——盈锋中心，中环财富广场正式承租时间为2006年的10月份。（户型面积范围：≧60㎡、≧120㎡、≧170㎡、≧250㎡；价格：尚未制定；配套：较本项目完善） 小结： 写字楼项目市场空间趋于饱和；新城市中心区周边的写字楼市场竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市场已经不能凭CBD商圈、地段升值概念来吸引租客，因为这是它们共有的卖点、优势。 东城区附近写字楼项目： 东城区市政规划为商贸中心，多年以来形成浓厚氛围，也有大量的高级纯商务办公楼及商住楼与南城区相呼应，如星河传说的CEO版别墅式办公楼，东湖花园的商住两用楼，东城中心，世博大厦，金月湾，辉煌大厦、新华大厦、世纪广场等，均吸引较多企事业单位办公，形成较为浓厚的商贸办公氛围。 小结： 东城商务圈形成比较早，那边空余和新建的写字楼已经不多，未来，新城市中心区的新建写字楼项目将会是众多企业办公选择的主要对象。 这些竞争项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合素质很接近，对胜和广场的竞争与影响是极大的。 针对主要的竞争项目列表如下： 项目时间平均价格面积物管费实用率入住率近旁配套优势劣势华凯大厦200340—50110、170、245、325…2.870%93%银行、商场成立较早,进驻了许多品牌、大型公司,配套商业成熟车位较少，大厦外场地有限金盈大厦200325—36170、250、400…370%90%银行、商场成立较早,配套商业成熟大堂较小，装修简单。第一国际200325-30120、160、200、300、370%50%配套较为全面品牌知名度极高,吸引了众公司进驻,面积合理,配套商业完善电梯数量太少,写字楼总量、配套服务商业过大,导致总体状况冷清国际商会大厦200425—30110、150、180…370%70%面积实用、总量少、配套业态完善，成立较早。缺乏形象鸿基大厦200428—33100、150、250…370%70%成立时间较早。外观形象欠佳华凯广场200528—3298、150、210、405…3.570%45%豪华、气派成立时间较晚腾龙商务中心200525—30120、180、660…3.570%40%免半年管理费，免停车费，豪华欧式风格，周边配套完善。现场招商队伍力度不够 中环财富广场2006待定70、120、160、200…待定≈80%待定沃尔玛、高级会所、酒店沃尔玛，人气旺，生活配套便利，豪华气派显得较为拥挤，景观较差。鸿禧中心200526-33100、140、260、300、400…3≈70%40%周边配套较全外型豪华美观、设有独立卫生间。但景观环境较差