金湖香傅嫩城项目前期策划方案.docVIP

金湖香港城项目前期策划方案 主要内容：通过近期市调解决以下任务  eq \o\ac(○,1)产品定位 eq \o\ac(○,2)商业规划方案 eq \o\ac(○,3)产品营销包装方案 eq \o\ac(○,4)推广宣传策略  eq \o\ac(○,5)价格策略 eq \o\ac(○,6)销售策略与准备培训 eq \o\ac(○,7)责任分工横导图 编制： 修订： 审批： 制表时间：2009年6月13日 本项目核心骨干人员须了解以下的项目概念理论基础，并作为大家统一思想和分工行事的行动纲领。 商业定位：立足金湖乃至苏北地区最大最完善的高品质综合商业步行街。集休闲购物、餐饮娱乐、零售百货为一体的地级市区SHOPPING MALL。 形象定位：建成的香港城将是金湖最大最时尚的商业地标。以化行归市的经营理念并以开放式商业步行街的建筑形式构建本地最为繁华生活消费。 项目定位与 运作模式 运作模式定位：进行专业的商业多业权经营管理（统一规划、统一管理、独立经营），以专业经营管理理念和手段为商客服务，成为本县商业物业管理的新标杆。 在了解以上核心定位的基础上，通过必要的统筹调研和经验判断，并结合产品设计规划方案，规划项目各商业业态主题风格。 微观因素研究：本项目地理位置、交通、城市发展规划（政府对区域的前景规划）、客流量、车流量、金湖生活消费商业分布、消费水平、经营结构、经营成本、渠道；居住人口发展、消费人口收入及理财习惯 调研内容 项目商业定位研究 宏观因素研究：以商业进化的眼光审视金湖的消费前瞻性变化——我项目产品宽度、店的数量及规模最大化选择品种、价格竞争、商场气氛 使用面积与整体面积的关系、每一层楼要达到的租金、平均毛利、销售、回报率 营销测算 香港城项目调研体系 项目环境规划 内部环境：景观布置、建筑、迎宾环境（促销、中厅、特色水景环境设计、商业展示、音呼系统 ） 外部环境：外部景观布置、建筑主体及外立面、通道、标志、标牌、照明、迎客环境 商场布局、走廊设施、后备设施（办公室、机房、物业管理部门）、停车场、排污系统 设计审批及招商要素 电梯、手持梯、水电配置容量、内部设计的主题、租户硬件配置需求 商业规划修正 项目定向研究内容 动线规划：车流动线规划、顾客流动路线设计、物流动线规划、商铺位置规划及距离、通道的宽度 标识系统：外部标识、商铺招牌、橱窗展示（材料、形状、颜色、主题、修饰）、外部照明、欢迎标牌、价格及货物标签、出口标志 通过市调分析与项目定位的确立进行商业规划，为开展商在商业开发过程中对购物中心环境的规划、动线的规划、停车场的规划等方面提供建议,为前期编制招商方案及招商执行、后期经营管理提供支撑 停车场规划：停车位规划、停车场导识系统规划、车流规划、通道宽度设计、照明系统规划、车场面积与卖场配合比 广告位规划：屏幕广告、外墙广告、室内广告、停车场广告（进口、电梯井、下车处）、电话厅广告 项目主题色彩与LOGO 业态配比的调研 主力店：业态类型、数量、商业面积、位置、所占比例、辐射动线、商业硬件配置要求 配比业态：业态种类、数量、各种业态所占面积及比例、位置分布、商业硬件配置要求 商源储备：行业划分、资源收集及共享渠道、商源稳定策略、商源沟通策略、 招商条件：店铺信誉、商业硬件配置要求、租赁条款、 招商应对 调整措施：租金价格策略、租户组合的改变、招商条件的改变、营销策略的改变、协助租户的经营 特色概念的表现 业主及商户目标期望值 商情反应 招商策略、经营策略、营销推广策略 营销策略 调研方法与成果 区域主要商业竞争对手调查分析 区域商铺调查分析 消费者调查分析 区域车流、人流动线市场调查内容 （百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、购物中心）：店名、地址、面积、租金、经营业种、停车场 （专业店、专卖店、便利店）：店名、地址、面积、租金、经营业种、经营现状 社区居住人群、商务楼职员入户市调内容：总居住人数、年龄结构、教育状况、收入水平、购物地点的选择、商业业态建议 临时消费者拦截问卷市场调查内容：对购物场所的看法、双休日、节庆日消费定向及其动机、商业配套看法、商业业态建议 商家、企业主、店主和物业公司访谈内容：该地区商家、企业的总体构成及分类、对顾客来源看法、该地区未来的商业格局 调查街道名称、通行车道、公交车站台数量、公交车线路数量、车流量（辆/小时）、人流量（人/小时） 总结梳理商业规划新特点、经营管理新方法；本公司商业项目的优点及不足、改进措施 拟订调查问卷清单，交由各岗位责任人执行，涉及街访的，采取全