上海市长宁馥邦商是业策划报告.docVIP

PAGE  长宁馥邦商业策划报告 2006-8-16 目录 市场研判及定位篇 业态定位与规划布局篇 主题策划篇 第一章 市场研判及定位 第一部分、宏观商业市场分析 一、市场供应分析 2003 年上海共推出商铺项目约7O 个、商业用房总供应量近100 万平方米；2004 年共推出商铺项目约115 个，商业用房总供应量近215 万平方米。截止到2005 年底，上海商铺上市总量已经达到约430 万平方米，比2004 年全年增长了一倍，全年总供应量近500 万平方米。2005 年上海商铺的总保有量已经达到2856万 平方米，相当于1998 年上海市商铺总面积的4 倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目即属于中外环商业。 二、需求分析 1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2 平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4 平方米。如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5 平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4 平方米已接近饱和与过剩的起始点。 2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。 3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435 万平方米，年均需求量达487 万平方米。 从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。 未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场将会由紧缺型向充裕型发展。 三、未来供应分析 商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力 截止2005 年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6 期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705 公顷。其中商业用地所占比 重最大，只有少量土地竞出天价，大部分土地无人问津。以第三次拍卖为例，共计挂出土地39 幅（仅有1 幅成交），而奉贤一个区块内就挂出 7 幅商业用地。 四、市场特征 销售价格上涨趋缓，租赁价格持续回升 商铺租金趋势图 五、本项目在上海商业市场中的位置 在上海整体商业供需趋向饱和，局部地区商业仍有发展空间，销售价格趋缓，租金稳步提升的大环境下，作为中外环边缘商圈的社区服务商业，本项目所处区域商业面积目前比较紧缺，具有一定的发展空间。 第二部分、长宁商业市场分析 一、产业导向 本项目 中环线 二号线 以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲、娱乐、文化和居住功能为一体的上海市级商业中心 以商务、会展产业为支柱，服务性产业为依托，兼有商业、餐饮、休闲、文化娱乐等多功能为一体的涉外贸易中心 集高新技术产业，都市型工业和空港经济于一体的产业园区 临空经济园区 中山公园商圈 虹桥开发区商圈 老商圈，随着虹桥开发区的延伸和2号线开通，将实现商圈升级，未来以商业、商务为主 天山路商圈 北新泾受周边几大产业圈辐射，作为早期的中低档次居住区，未来产业发展空间不大 二、人口导向 本项目 中环线 二号线 科技人才、企业白领、商务、外籍人士等高消费、高档次人群 区域居住人口多为工薪阶层等中低档次人群 区域居住人口多为国内外商务人士、白领等中高档次人群 北新泾 虹康 古北 虹桥开发区 中山公园 天山 区域人口多为科技员工等中高层次人群 临空经济园区 北新泾周边区域的居住和工作人群均层次较高，北新泾居民层次较低，形成盆地现象，2号线的开通带来的人口导入和区域商业的发展可能会改善这一现象 三、区域规划的影响 北新泾经济型社区商业中心规划 地铁二号线延伸段通车 区域商业共同发展，形成一定规模 集聚周边更大区域内人流 更加吸引本区域居民消费 带来大量途经消费者及周边区域居民 本项目 刺激了本项目周边的商业市场需求 四、商业规划要点 两大商圈、三个社区商业中心、一条商业街 虹桥开发区商圈 中山公园商圈 本项目 北新泾经济型社区商业中心 中环线 古北殷实型社区商业中心 虹康小康型社区商业中心 临空经济园区 天山路商业街 北新泾规划为经济型社区商业中心，这与本区域居民消费层次接近，同时与周边区域形成差异化 五、长宁商业竞争格局 中端客户 零售业为主 天山商厦、联华超市、芙蓉江电脑城 综合性购物、餐饮、超市、专业商场