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PAGE  上海市高档住宅市场专题研究报告 目 录 高档住宅宏观市场简析 中心城区高档住宅市场分析 典型个案分析 四． 未来发展预判 PAGE 9 第一部分 高档住宅宏观市场简析 2006年第二季度，中央政府颁布了新一轮的房地产调控措施，政策主要是针对调整住房结构，引导合理消费，重点发展普通商品住房。 新的房地产政策使市场逐步降温，并更合理和健康地发展。但新措施的推出后市场需求有减弱的迹象。2006年第二季度豪宅市场的租赁和销售交易继续保持其谨慎的状态，空置率较上季度上升了1.8%至13.8%的水平。在主要的豪宅区域中，长宁的空置率最低，为6.26%。 受到空置率不断上升的影响，豪宅租赁市场继续受到压力，平均租金较上一季度小幅下跌0.28%至每月每平方米25.26美元的水平。在供过于求的租赁市场中，对租户最为有利，特别是跨国公司企业的企业租户，在谈判过程中，大多以减低租金和提高租赁条件等有利租户的条件为结果。主要豪宅聚集区域中，以卢湾和静安两区的平均租金仍为最高，分别达每月每平方米38.7和33.6美元，这主要得益于该二区内服务公寓较高而稳定的租金水平。 新的宏观调控政策，令豪宅销售一手市场也受到政府打击投机的影响，潜在的买方对于调整其长短期投资策略更为谨慎。2006年第二季度，豪宅市场的平均售价下降了2.06%至每平方米3012美元的水平。 中心城区高档住宅市场分析 各区域高档住宅情况分析：（仅以静安为例，由于篇幅有限，不展开分析） 板块划分行政区域板块四至目前在售代表楼盘规划类型地脉特征现实人群特征未来人群特征品牌企业静安板块南留历史人文保护区版块　　　　　　　北改第一梯级南静安版块东至成都北路、南至延安中路、西至茂名路、北至南京西路静安四季，经典茂名时尚商业及办公商务/居住区历史人文/南京西路商圈国际时尚商业生活社区本市客源/部分外埠及国际客源国际客源增多，投资性的客源增多。中???置业/先德坊北京西路版块西至江宁路、北至新闸路、东至成都北路、南至南京路国际丽都城/静安国际社区（即将启动）等居住区/少量时尚商业历史人文/南京西路商圈衍生的未来国际时尚生活地标以本市的客源为主，国际客及外地客占一定比例国际客源增多，投资性的客源增多。农凯集团、静安置业第二梯级静安枫景苑版块东至西康路、南至新闸路、西至常德路、北至昌平路静安豪景苑等居住区/少量住宅区配套商业静安市中心概念/旧区改造以本市及外地客源为主，少量的东南亚投资客源。本市客源/部分外埠客源/少量境外客源新加坡吉宝延平村版块东至延平路、南至武定路、西至万春街、北至康定路静安艺阁居住区/商业静安市中心概念/旧区改造本市客源/区域客源　本市客源/部分外埠客源　第三梯级海防路聚居区版块东至西康路、南至海防路、西至常德路、北至安远路晶华苑（外围）居住区/社区商业　静安北片/旧区改造区域客源/本市客源本市客源/部分外埠客源　曹家渡版块西北至长寿路，西南邻曹家渡，东南至余姚路达安花园 静安紫苑居住区/商业　静安北片　本市客源/区域客源　本市客源/部分外埠客源　达安  第三部分　个案分析（这里仅以汇贤居为例） 案名： 汇贤居 开发商: 和记黄浦 开盘时间 2003.1.18 地理位置：徐汇区乌鲁木齐中路、长乐路 价格范围：2003年售价：均价约在2550/平方米 目前售价（3448 -5000美金/平方米） 目前租金（2200-4000美金/平方米.月） 物业管理：5.5元/平方米*月 地理位置： 汇贤居位于徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口，共7幢建筑，最高为43层，是浦西目前最高的住宅楼。占据极佳的地利优势。周边生活配套设施齐全，道路通畅，符合豪宅所需的必备条件。 产品规划: 总建筑面积达62700平方米。由2幢5层高、1幢7层高、1幢9层高、1幢17层高、1幢31层高及1幢43层高的建筑组成，面积规划146-548平方米。 其中第一座的顶层超豪华复式单位，室内面积达548平方米，不仅拥有空中花园，更备有上海罕有的屋顶空中暖水泳池。规划设计近5000平方米的花园中庭，超过50%的绿化率，多个主题景区，包括路易广场、水幕广场、南法香薰园等。会所规划共有两层，建筑面积逾2200平方米，设有全天候室内恒温泳池、按摩池、健身室、蒸气桑拿室、雪茄厅、阅读室、儿童玩乐室、沙狐球室及桌球室等。 销售分析