新乡市进达花园策是划报告.docVIP

PAGE  PAGE 壹 新乡进达花园策划报告 郑州智创房地产营销策划有限公司 2007-9-17 市场分析 一、06年新乡房产市场分析 1、商品房投放量小幅增长 2006年新乡商品房投放面积为143.13万平方米，同比增加2.8%。总体供求情况持续去年的供大于求。供应量加大，价格升幅放缓。其中住宅投放面积为102.1万平方米，同比减少8.6%。由于06年房地产调控政策接连出台，开发商对市场持谨慎态度，下半年减少了对市场的投放数量。投放面积下半年与上半年相比减少27.5%，住宅投放面积减少33.9%。2006年非住宅投放总量增长依然较快。2006年非住宅投放总量为41.03万平方米，同比增长49.3%。 2、各类房屋销售总面积小幅减少 全年各类房屋销售总面积达134.7万平方米，与去年相比，下降4.67%。住宅交易旺盛，商品房空置??进一步下降。全年住宅销售总面积达到120.21万平方米，与去年同期相比增长43.53%。2006年空置率进一步下降，由2005年的8.3%下降为2006年的7.5%，空置的房屋是豪华住宅及部分商业用房。存量房、交易量小幅回落，下半年较为明显。2006年存量房交易总面积37.13万平方米，同比减少1.98%。由于6月1日和9月1日开征二手房营业税和个人所得税，7月、8月交易集中。上半年存量房交易总量为24.32万平方米，下半年仅为12.81万平方米，下半年比上半年减少47.33%。 3、各类房屋交易均价有小幅上涨 由于国家对二手房交易税收调整和土地及建筑成本增加，2006年新乡各类房屋交易均价都有不同程度的上涨。商品房住宅交易均价上涨6.67%。商品房住宅交易均价为1471元/平方米，与2005年均价1379元/平方米相比，上涨92元/平方米，涨幅6.67%。各月交易价格比较平稳，有小幅升跌，主体呈小幅回落、稳步发展趋势。说明新乡住宅价格在合理范围内平稳发展。其中多层住宅均价1368元/平方米，与2005年相比，有1.3%的上涨幅度。高层住宅均价1877元/平方米，同比下降1.73%，从后4个月的变化趋势来看，高层住宅价格呈逐步攀升态势。经济适用房均价1001元/平方米，与2005年相比下降4.68%。从下半年发展走势来看，经济适用房价格有小幅攀升趋势。商业用房销售均价上涨7.24%。2006年商业用房销售均价为6462元/平方米，同比增长7.24%。非住宅类商品房销售均价为6270元/平方米。因其地域决定价格特色明显，销售价格变化起伏较大。存量房成交价格上涨14%。2006年存量房平均价格为1408元/平方米，同比增长14%。其中住宅成交均价为1038元/平方米，非住宅成交均价为2995元/平方米。 4、内城区交易火暴，开发区热度不减，东区成为新的交易热点，铁西区交易平淡 从住宅供应量来看，内城区以73.87万平方米稳居榜首，购买对象多为旧城改造安置户、市区老居民、中老年人及外来务工人员；东区以其政治文化中心和四通八达的交通，完善的配套设施，优越的居住环境等特点，成为近两年来市民选购新热点，供应量达45.08万平方米，购买对象多为公务员及青年人；开发区热度依然不减，属新乡市高档居住区，居住对象多为商人，私营企业主及有经济实力大型企业职员；铁西区以其偏僻、商业网点稀少、配套不甚完善而不被更多的市民所看好。虽有经济适用房的支撑，其供应量仅为7.34万平方米，依然落在最后。多为中低收入家庭居住。 二、2007年新乡市房地产市场价格走势及发展趋势 由于房屋建设成本上升，楼盘品质提升 ，开发企业销售成本居高不下，预计房地产价格在2007年的趋势仍是稳中有升的局面。 2007年新乡市房地产市场发展趋势： 1、 随着城市区域的调整，房地产开发规模将继续扩大。 2、多层住房依然是市场主流。 3、规模性开发将成为房地产开发的方向。 4、房地产进入品牌竞争的时代。 5、房地产宏观政策仍将持续，开发企业的行为将不断得到规范。 6、经济适用房作为政府保障措施将得到加强。 7、二手房市场将会平缓回稳。 8、新建住房结构比例将达到要求 三、区域市场分析 从区域房地产市场分析方面，我司主要从项目所处片区的区域环境、生活环境、竞争环境等要素来进行综合评述。 区域环境 项目片区处于城市新区，距离市政府约600米，是目前新乡市发展速度最快，最具有升值潜力的板块之一。以政治、经济、文化、生态人居为主导，是集行政中心、大学城、生活居住为一体的生态复合型服务城区。新区规划的22个项目中，其中有6所学校，7栋事业单位的行政办公大楼，以上项目的建成，不仅可以给新区带来较大的人流量，同时也增大了对房