翰林华府营销执行是目标.ppt

;翰林华府【2014年营销目标】;前 言;项目房源分析;南区总规划13栋楼： 11栋七层电梯洋房+2栋11层小高层 总计约： 548套 其中 2、5、11号楼其中底层2户为商业，8号楼为两房底层有4户为商业， 12、13号楼底层两层全部为商业。 ;项目一期 首批：北区：1、2、3、4、5、6号楼 南区：1、3、4号楼 合计292套 二批：南区2、5号楼 合计：46套 项目一期总计推出：338套 ;项目二期 首批：北区：9、12号楼 南区：8、11号楼 合计：116套 二批：北区：7、8、10、11号楼 南区：6、7、9、10号楼 合计 ：308套 总计约：424套 备注：二批房源较多，可以根据实际销售情况分为两批推出。;项目三期 首批：北区：13、14号楼 南区：12、13号楼 合计：318套 备注：后期根据实际销售情况考虑分为两批推出。;一期南、北区前期推出房源（含南区2#、5#楼加推房源） 总计：338 套 当前已销售： 190 套 销售率：57% 剩余： 148 套 商铺：10套 总回款约：3781万;年度销售策略;2014年年初制定年度总销售目标 为500套;原因分析;当前扶沟土地价值大幅萎缩。 3月份推出地块，单亩成交价在136万以上。8月4日政府最新推出两个优质地块，起拍价70万/亩，竟然造成流拍，可见市场不是很乐观。 前期由于工程进度较慢，相对周边楼盘工程形象处于弱势，对客户造成很大的负面影响。 从年初到现在，房地产市场一直处于低迷状态，整个市场单月成交量明显下滑，与年初制定年度目标相差太大。根据当前市场状况，下阶段市场依然不明朗。;因此建议将2014年年初制定年度总销售目标 500套调整为300套;当前已售190套，目标冲击110套;根据下半年市场情况及对市场的判断，对下阶段的营销任务做如下大致安排： 总体可分为2个阶段，11、12月份“岁末平销季”，2015年1、2月春节返乡热销季。;营销周期;营销周期;营销推广费用划分; ;营销周期;14年11月;营销周期;营销周期;营销周期;营销周期;工程进度：尽快出形象，沿街尽快做外粉，一期内部打造景观样板，在春节前工地想象做大的改观。当前新区周边其他项目工程进度较快，在工程形象上花很大精力，当前我项目想象处于弱势地位，对客户造成极大的影响，甚至部分定房客户闹退房情绪，建议下阶段讲工程方便作为重点。;关系营销：加大老带新力度，充分利用定房业主及联合更多联盟商家和合作网点，带动销售。特别针对返乡客户，长期在外对县城房地产情况了解不多，其购房会咨询身边，亲朋好友。;项目巡展：当前单月上客量不大，需要到市场上主动去挖掘更多客户。特别是临近年末，返乡客户较多，县城及农村人流量增多，可定期组织巡展等，借巡展宣传项目扩大影响力。;组织团购：根据当前市场情况，下阶段任务依然有一定的难度，建议组织团购，针对二期期房房源，针对行政单位等价格可做适当的让步。;市场因素：同时我们也不可忽视的是，下阶段房地产形势，尽快近期国家出台相关政策若银行贷款等政策，但受很多因素制约，当前不少银行并没有执行，市场形势任不明朗。;媒介投放组合策略;优化媒体组合，全面出击，下阶段主要考虑以下媒体通路！;? 第一通路：宣传单页扫街 ---------采用指数：★★★★★ DM单作为主流宣传媒体，传达内容丰富，通过扫街形式，向沿街商户、县城人口密集区及周边村镇，把信息迅速传达给客户。同时考虑制作个性单页进行扫户宣传。 第二通路：短信群发---------- 采用指数：★★★★★ 快而有效的宣传方式，通过移动公司或普通平台群发，定位相对准确。 第三通路：电视广告 ---------- 采用指数：★★★★★ 电视广告是二、三线城市常用的媒体资源，其主要有两种，飞播字幕+视频短片+访谈，快而有效的宣传方式。;第四通路：户外广告 ---------- 采用指数：★★★★★ 本项目客户群来源广泛，辐射整个扶沟县及周边乡镇等，在县城设置一定数量的大型广告牌，重要道路周边及入口处设置大型广告牌。周边重要乡镇入口处及民房张贴海报式喷绘。 第五通路：道旗、灯箱广告、公交站牌---------- 采用指数：★★★☆☆ 项目周边及主要路段安装道旗广告，项目形象的有利展示。 第六通路：同城杂志或邮递广告---------- 采用指数：★★★☆☆ 古城广告等，同时考虑与邮政合作，针对客户群体进行有针对性的邮递广告。 ;第七通路：部分中高端场所展示广告---------- 采用指数：★★★☆☆ 与当地酒店、中高档餐饮、洗浴中心、KTV、企事业单位大厅中放置宣传展架或形象折页、