聊城江南公寓商业是推广方案.doc

PAGE  [键入文字] [键入文字] 江南公寓商业推广方案 （初稿） 聊城同扬房地产策划有限公司 目 录 第一部分 前 言 第二部分 项目整体分析 第三部分 目标消费群分析 第四部分 广告推广的目标 第五部分 项目定位 第六部分 主打广告语 第七部分 整体推广时机 第八部分 六点一面推广策略 第九部分 广告包装策略 第十部分 策略控制 第十一部分 销售策略及价格建议 第十二部分 结 语 第一部分 前 言 目前聊城商业地产市场正处于饱和状态，同时随着就近几个同类项目的发展，本区域商业市场已相当成熟和完善，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰。引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对江南公寓商业项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充??激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。 第二部分 项目整体分析 一、项目概况 项目名称：江南公寓 地理位置：地处香江商圈外围。昌润路与建设路交汇处。 商业项目技术经济指标：建筑面积：4000平方米； 江南公寓地处香江商圈外围。昌润路与建设路交汇处。东临恒昌商业街，北依香江一期，周围商业相当集中。 二、SWOT分析 优势 地处黄金三角，位置优越 紧邻城市两大干道，周边交通十分便捷 劣势 香江市场、温州商贸城就在项目边上，就商业而言，相当饱和，对本项目商业带有极大的威胁性； 区域内消费者买铺意识薄弱； 住宅部分与商业部分在操作上无法形成统一思想，给商业运作到来了相当难度。 威胁 所针对的客户层面很小，很难找准消费对象，推广工作必须做到精准 周边商业压力大，卖不动带来的风险较大 综合评述 本项目在商业的运作上风险大于机会 要做好商业项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和政府的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩 第三部分 目标消费群分析 基于本项目自身的特点，以及推广的辐射程度，结合重新认识市场、重新认识消费者的调研分析，我们认为： 1、 购买商铺的目标消费群区域来源（做出新的调整） 客户来源区域东昌府周边乡镇其它地区比例（%）40%50%10% 东昌府 城区共56万人口 说明： 周边城镇消费量过半 城区消费在一半左右 欲拓展业务范围的经营者为本项目之小量买家 2、目标消费群职业特征： 投资者：政府公务员、企业的高级白领、金融行业人士、私营业主 经营户：相关行业之成功经营者。 3、购买消费群特征 年龄因行业不同差异大，大致在25-45岁之间 家庭年收入在8万元以上 处于社会的中上层，相同阶层面较广阔 有明显的经济头脑，强调投资回报率，看好升值潜力 相关行业领袖或成功者 见识较广，接受新鲜事物能力强，眼光看得较远一些 4、商业目标客户群定位 具体特征如下： 政府部门与事业单位 职 业：教师、公务员、领导等。 购房原因：考虑用于投资。 私营业主 职 业：私人老板 购房原因：交通方便易于打理自己的业务。 第四部分 广告推广的目标 就商业而言，周边商业密集，所有临街商铺都会分流本案的客户，为本案商业销售带来威胁。 我们的目标： 充分挖掘项目的价值，并实现其经济效益！ 第五部分 项目定位 项目定位是整个项目策划的前提，也是整个策划的基础和起点。进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。项目定位在此包括两部分商业定位、住宅定位两大部分。 通过对项目及其周边市场的调查、研究、分析，我们做出如下定位： 一、综合形象定位 江南公寓 ·核心词：黄金三角，尊贵商街，优派商区 R 强调商业环境的改变，其内涵包括商业环境的营造、完善配套对商业的引导、社会价值的认同以及周边商业氛围的形成。 R 一个有生活品味，有生活情趣——悠闲的、充满人文气息的完备街区，在商业形象上、规模上就超越了对手，超越了以往。 二、商业物业定位 金三角—— 倾情体验都市购物休闲娱乐时尚生活 ·功能定位：集时尚购物、娱乐、休闲为一体的新文化商业街铺 三、策略定位 江南公寓 成功打造聊城黄金街区 第六部分 主打广告语 LOGO语：黄金三角 财富领地 主打广告语： 黄金三角 财富领地 全力打造聊城黄金街区 黄金三角 倾情体验城市购物休闲娱乐时尚生活 汇万千商机 创无限财富 江南龙头铺 财源滚滚三代富 备选： 金三角龙头铺 财源滚滚三代富 黄金乐土，创富基地 第七部分 整体推广时机 入市思路： 准备充分后入市：避免为一个特定