芜湖房地产市场调是研报告.ppt

芜湖市场调研报告;提纲: 一、城市概况 二、芜湖整体市场状况 三、芜湖各区市场状况 四、地块区域状况 ;一、城市概况 1、人口环境 芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。全市人口215万，其中市区人口70万。物产丰富，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。 芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力， 随着年龄的增长，置业需求凸显。 ;2、经济环境 自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均GDP接近2万元，可支配收入位于安徽前列。 同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。 芜湖市发展战略正处在转折阶段，由“镜湖文化”向“长江文化”转变，前者代表封闭，后者代表开放，与“长江文化”相对应的发展战略是“全面融入长三角”，这表明芜湖的市场潜力是巨大的，特别是在融入长三角之后，芜湖的市场不仅仅是芜湖本地。可见，芜湖的经济正处在发展上升期，05年沃尔玛在芜湖落地更有力地说明了这一点。 ;小结： 芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。 芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。 芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。;二、芜湖整体市场状况 １、芜湖市房地产市场发展回顾 起步兴起期——九十年代后期的兴起到百花齐放 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政??的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。 平稳发展期——本世纪初期产品更新换代 99年后，为了规范房地产运作，开始建设上规模、功能配套的小区，以中西花园中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家 整合提升期— 现阶段 强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期 ;2、新政解读（近期新政打压市场） 增加土地供应量，尤其要增加新区土地供应量。 07年计划安排经营性土地出让3000亩以上，是去年实际出让土地的两倍以上。新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。;加强商品房预?（销）售管理，规范市场行为。 规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方， 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。 坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。　 ;加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。 购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，执行首付款比例20%的规定；购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，执行首付款比例30%的规定。 对2007年4月1日以后购买的商品住房，实行“购买单套建筑面积超过120平方米或单价超过每平方米3800元的住房，暂不得享受住房公积金贷款”的政策。对购买第二套住房的，除拆迁购房和原先自住房小于90平方米，且还清原住房公积金贷款并处置原房产外，不得享受住房公积金贷款。　　????;小结： 在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈 住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放 公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房档次下降，对中端楼盘有一定影响。;3、房产投资情况; 序列 指标;5、商品房预售、新开工、成交情况;指