苏州大观名园二期是开盘前建议及开盘方案.doc

PAGE  大观名园二期开盘前建议及开盘方案 客户积累情况： 开盘时间建议： 开盘价格建议： 开盘楼栋建议： 开盘形式建议： 开盘媒体建议： 开盘前各项准备工作安排： 客户积累情况： 目前现场开始“集报花、买好房”的活动，在8月18日——8月21日期间，共有559名客户参加本活动的第一次的收集。从本次客户的积累情况来看，在广告投放的三天里面，现场共接待新客户来电30通，其中通过苏州日报的有22通来电，占到73.33%。可以看到本次报纸广告的效果还是不错的，加上本周在户外发布的广告，也是很吸引客户的目光，现场的表现气氛还是非常不错的。 虽然登记的人数不少，但是之前的登记的诚意客户还是有所损失，据统计，共有89组，此类客户不来现场参加活动的原因主要有以下三点：1、开盘时间太迟，已购它处；2、价格太高，放弃；3、贷款利率又有提高，处于观望状态。同时，在本次活动登记中，有不少家庭同时收集2份报纸，因为他们认为多登记，买到理想位置的机会就会增加，还有一些客户是先登记，最终是否购买还要看价格的心态参与活动，这样的客户加起来有150组。这样筛选过后，本次登记的诚意客户人数约为400组。所以，在后续的广告推广中，需要去把广告宣传进行一个很好的延续，让客户的积极性可以有一个连续，增强客户的购买信心。 2006年8月24日，大观名园开始了NO.2“集报花，买好房”的活动，本次活动共吸引新老客户611组来参加活动，其中NO。1延续的客户有523组，有36组没有再次进场，新进场参加的客户有88组。 当周8.21——8.24总共接听来电40通，其中苏州日报来电有13通，共接待来人44组，其中通过苏州日报的来人有21组，在本周新进场的客户里面，有接近一半的客户是通过老客户的介绍来的，其次就是看到苏州日报广告后来到现场的。 目前继续参加活动的客户如下： 1）、区域分析： 2）、面积分析： 3）、价格分析： 4）、没有到现场继续参加活动的客户分析： 本次活动有36组客户放弃了第二次活动，其中主要原因有以下几点： 客户觉得价格高了，不考虑了； 开盘、交房时间较晚，已决定买其他地方了； 原来第一次的时候一家登记了2次，这次放弃一个机会； 周边拆迁时间延后，客户付不出购房的首期款项。 开盘时间建议： 目前本案周边市场楼盘的推案时间集中在11月份左右，本案已率先动工建造，相比会有更多的先机优势，而且在8月19日，银行又调整了存贷款的利率，客户买房的热情会受到影响。诸多原因，建议首期开盘时间安排在2006年9月16日，可以抢占一些客户资源，消除一些后续销售的竞争压力。 开盘价格建议： 鉴于本次价格相比一期有较大幅度提升，所以第一次开盘的销售均价建议不超过5400元/M2，可以和一期最后的销售价格有一个衔接。 开盘楼栋建议： 计划1： 在本次开始试探客户诚意后，首期客户的积累时间比较长，预计来人量相对较多，从不浪费客户资源和消除后续销售压力考虑，所以建议增加开盘楼栋的数量，第一次开盘房源建议安排10幢住宅，共计住宅280套，楼号分别是1#——7#、9#、11#、12#，相比之前的原先计划增加2幢（11#、12#，70户）。 1#——7#、9#、11#、12#楼户型配比： 房型面积跨度套数套数百分比A70—80 M24014.29%B80—90 M25519.64%C90—100 M25017.86%D100—110 M27526.79%E110—120 M26021.43%合计　280100.00% 第二次开盘房源安排7幢住宅，楼号分别是10#、13#、15#、16#、18#，19#、20#、共计住宅230套。 10#、13#、15#、16#、18#，19#、20#楼户型配比： 房型面积跨度套数套数百分比B80—90 M26026.09%C90—100 M25523.91%D100—110 M26026.09%E110—120 M25021.74%F120—130 M252.17%合计　230100.00% 第三次开盘房源安排6幢住宅，楼号分别是8#、14#、17#、21#、22#、23#，共计住宅150套。 8#、14#、17#、21#、22#、23#楼户型配比： 房型面积跨度套数套数百分比B80—90 M23020.00%C90—100 M23020.00%D100—110 M23523.33%E110—120 M22013.33%F120—130 M22516.67%G130—140 M2106.67%合计　150100.00% 计划2：