苏州湖湖畔天城花是园物业管理方案.doc

湖畔天城花园 管理方案 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 湖畔天城花园物业管理方案 湖畔天城，隽御置业在苏州的鼎立之作，坐落于园区湖东邻里中心以东约1000米，东侧是南靠园区第三中学，西邻晋合金湖湾，枢纽地段，总建筑面积达31万平米。　　湖畔天城，整个小区分ABCDE五个区域,其中高层住宅AB三个区域以及商业E区已交房,总户数已经达到1500多户, 综合入住率达到98%,C区正在建设中.。　　湖畔天城目前除了主要的地产遗留问题较多,维修及时率低之外,物业内部也存在较多的问题,主要是集中在。 未来城一期将于2007年10月底交付，根据交付时间，以及小区实际情况，计划工作如下。 管理设想 管理模式 前期工作 物业入伙后的工作 人力资源管理 社区文化建设与管理 服务管理目标与承诺 管理设想 物业管理服务的整体设想 湖畔天城物业服务中心拟按照区域管家组式服务的模式建立服务菜单，创造出一套先进、严谨、实用的管理模式，形成湖畔天城自身独特的管理服务优势，逐渐将其导向成苏州物业管理服务精品工程。 结合本项目实际情况，逐步引入参照ISO9000质量体系、ISO14001环境体系认证的管理，全套管理方法和标准融入到湖畔天城的实际管理中，保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围培养物业使用人的自律意识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯。调和商业、与住宅公寓不同物业形态间的共处氛围，使本小区成为苏州和谐小区的典范。 本物业管理服务中心将根据物业使用人的实际需求提供“超前性、创造性、个性化”服务，加大服务深度及广度，在服务中心营造的特定氛围之下，使在湖畔天城工作生活的人们处处感受到舒适、便利，创造快捷、尊贵的生活环境。 实行“一站式服务”、“首接责任制”，邀请众多有实力的服务供应商加盟物业服务，将对物业的管理融于全面的星级服务之中，使物业使用人感受星级酒店般尊贵、热情、周到的服务。 创建温馨的氛围管理，通过社区环境的建设、社区文化的开展等手段，变强制性管理为温馨的提示和引导，从而潜移默化的达到治理的目的。 管理机制和管理模式 服务中心机构设置： 湖畔天城物业服务中心 项目经理：1名 客户服务部 主管：1名 客服：6名 保安服务部 主管：1名 领班：3名 保安：45名 工程服务部 主管：1名 维修：8名 保洁 绿化 外包 接待咨询、投诉处理社区文化、经费结算 档案管理、人事后勤 便民服务、特约服务 信息管理、质量控制 巡逻值勤 秩序维护 车辆管理 消防管理 防盗监控 房屋维修 设备维护 日常维修 设备操作 环境管理 绿化监管 消杀服务 经理助理：1名 管理运作控制模式：双层日常运做模式：形成分区管家组与各职能部门紧密结合的运做模式： 客服部 区域管家组 区域消防 区域清洁 区域绿化 区域公建 保安部 保洁部 维修部 区域安全 区域维修 区域装修 服务中心办公室 全区域 全区域 全区域 各区域 客户投诉 有偿服务 全区域 检查监督机制： 为确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系，主要分内部，外部两条线，内部检查建立多极检查机制： 检 查 监 督 体 系 内部检查 外部检查 职能部门日检，周检 客服管家日检 服务中心月检 公司明查 公司暗防 业主投诉 业主满意率调查 政府考评 设备管理机制：工程部员工应熟悉所有公建设备的位置、名称、使用方式、简易故障处理，并按ISO9000要求建立设备标志卡片和设备档案 前期管理 接管验收 台帐 质量缺陷整改 标识建卡 使用管理 定级维保 安全管理工作机制：为保证湖畔天城安全管理工作的正常运做，组建湖畔天城安全领导小组，以服务中心项目经理为组长、保安部主管为副组长，服务中心全体员工为组员。所有人员参与夜晚不定期抽查的工作，加强湖畔天城晚间安全。 组建安全领导小组 防盗 防火 白天不定时巡查 夜晚不定期抽查 24小时值班 组建义务消防队 定时消防演习 人防 技防 防盗报警 电子门锁 摄像监控 消防报警 电子巡更 报警控制程序 门岗 分区巡逻 总巡逻 总 监控 各岗位工作规程 保安部工作手册 管理模式 管理方式 运作方式：物业公司在物业范围内设立专门机构，物业的日常管理如保安、保洁、养护、维修等管理服务并全权负责，保证服务质量。 创造品牌优势：建立优质高效的服务体系，以贴心热忱的服务在业主中树立良好的口碑，创建隽御地产顺驰物业的品牌优势，为房地产开发商后期物业销售增加“卖点”。 物业管理与经营互为依托：物业管理的质量对物业经营工作的开展影响颇大。服务的好坏不但影响到管理及有关费用的收缴，还涉及到开发商后期房产销售的业绩。管理公司应意识到物业高尚氛围的营造同时也是经营环境、投资环境的创建与维护，只有这样物业管理