荆州市荆洲地下商是业街推广策略.doc

荆洲地下商业街推广策略 戴居德行（武汉）房地产经纪有限公司 企划部 2008．11．17 前 言 根据荆州地下商业街的进展情况——商业街即将进入市场推广阶段。作为整个荆州的商圈中心地段，其重要性和巨大发展潜力不言自明。因此对其进行准确有效的功能定位和前期推广策划是当前面临的工作重点。在推广思路中，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立地下商业街的鲜明市场形象，提高商业街本身乃至地下商业街项目整体的竞争能力。根据本项目的具体情况，我司用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下推广方案。 一、 商业街现状分析 1、北京街商业圈消费环境 1）成熟的商圈，消费需求旺盛 项目用地 北京路 如图所示，很明显的看出本项目处于荆州商圈的核心地带内。本项目建成后将成为一个规模宏大、环境优美、配套完善、物业丰富的时尚购物区。 1）服务辐射面广，多种商业形式并存 商业街作为北京街重要的中心商业配套设施，其服务范围不仅在中心城，而且将辐射整个荆州，甚至是荆州周边城镇，面对广大年轻时尚消费群体，将成为荆州时尚的标杆。同时积聚餐饮，娱乐，服装等多种业态，未来商业街经过合理规划，多种商业形式并存，将会全面地满足各类人群的需求。 2）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大 荆州商圈以沙隆达广场为中心，北京路为轴线形成的荆州市商业中心，在商圈成熟由此可知，社区居民层次结构稳定，综合素质较高，消费力强大，无疑将在未来形成一个消费需求旺盛的消费圈，商业发展潜力巨大。 3）统一规划经营管理，创造社区商业成功典范 在符合荆州商业街整体项目定位的前提下，对商业街进行统一规划、统一经营、统一管理，加快其成熟周期，形成具有鲜明特色的荆州首条地下商业街，迅速提高市场知名度和美誉度，使商业街成为本地区家喻户晓的社区配套商业成功典范。 小 结 本项目发展应从地下商业街的整体的角度进行全面考虑，注意避免重导周围商业失败的案例及本身有杂乱的经营定位情况出现，从地下商业街的整体需要出发来规划商业功能，通过营造舒适、时尚，休闲的购物环境，强化整体特色基本统一且独具风格的健康时尚生活主题氛围，形成以服饰消费为主兼顾特色餐饮消费，同时日常购物与休闲消费互补的综合性商业格局。 二、商业步行街项目分析（SWOT分析） ? 优 势（S） 1、商业氛围浓厚 2、周边消费人口密集，购买力集中。 3、周边有良好购物、休闲、娱乐环境。市内主要公园、广场、绿化、金融集中于本商圈。 4、初步规划与国际巨头沃尔玛的地下相连，使得人流更加的畅旺。 5、商圈商业效应不仅得到周边市民的认同，而且还辐射到荆州市周边县、市及其农村地区。 6、大量的人流被吸引到地下去，对改善地面的交通和环境很有力。 劣 势（W） 地下商业街的造价过高，在开发前期可能会出现资金消耗过大的可能. 地下商业从通风、安全环境等条件来说，和地上商业设施相比都存在一定差距。一旦发生事故，人员的疏散和转移对地下商业建筑设施都提出来较高的要求。 尽管荆州的地下空间资源非常丰富，但毕竟不能代替地上空间，而只能作为地面空间的扩展和补充。 ? 机 会（O） 荆州的建设力度的一步步加大，使得居民的可支配收入也越来越多，这为荆州的商业发展提供了长远而有效的市场环境。 北京街商业建设荆州市的一个重点项目，此项目完工后将有助于提高荆州的形象，改善旅游的设施。 ? 威 胁（T） 金石女人世界、国际巨头沃尔玛、楚天明珠商业都在积极的筹备之中，有抢先占领商机的态势。 尽快完成项目建设周期 加快住宅销售进度 引进大型综合商场（超市）和主力店 要点解析： 形成商圈中心 引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营统一管理 b.营造商业街独特的经营环境 规划经营模式 成立专门机构负责招商管理 确定投资回报（带租约销售模式） 提供优惠政策及付款方式，推出投资计划 D.运用价格策略制造升值前景 建立投资者信心 小 结 由以上荆洲商业概况和商业地图可看出，以北京街为中心的商业圈已形成成熟的商业氛围； 商圈内商业形态多样化，但总体商业环境不佳，各商业点没有很好的规划，整体感觉比较凌乱； 商业点比较分散，整合不够，本项目的建成贯穿北京街，使得整个商业圈更加整体，必然带动成个商圈的发展。 三、商业街定位思路 荆洲体验式主题特色街区——营造特色休闲风情购物街区，在购物中休闲、在休闲中购物。将娱乐休闲融入购物，打造荆洲全新的体验式购物模式。 体验式经济已经成为当今商业的一种主流趋势，“体验经济时代”已经到来。 终端消费客户定位：整个荆州市区，追求时尚生活的群体。 该项目所处的地段决定了项目功能——城市商业与社区商业兼而有之，而以城市商业为重，因为该区域已经形成城市的中心商业圈，项目区域是荆洲市一个商业中心，这一定为就让项